Par l’adoption du Projet de loi 16, les promoteurs et les constructeurs de condos au Québec devront dorénavant fournir, dans les 30 jours suivants l’Assemblée Générale de Transition (AGT), les documents suivants :
L'étude de fonds de prévoyance a pour objectif d’établir les sommes à être versées dans le fonds de prévoyance par les copropriétaires afin que le syndicat ait les fonds nécessaires pour exécuter les travaux de réparations et de remplacements majeurs de sa copropriété dans le temps.
Lors d’un mandat d’étude du fonds de prévoyance, l’expert doit d’abord répertorier la liste des équipements des parties communes pouvant être financés par le fonds de prévoyance, pour ainsi en évaluer son coût de remplacement futur. Grâce à l'élaboration d’un plan de travaux pluriannuel, le syndicat pourra faire cotiser ses copropriétaires selon les besoins propres à son bâtiment, pour assurer une équité intergénérationnelle ainsi qu’éviter, dans la mesure du possible, des cotisations spéciales.
Le plan d’entretien et maintenance vise à fournir au syndicat un outil de référence élaborant les entretiens et les maintenances à faire de façon périodique au niveau des parties communes de la copropriété. Dans un tel mandat, l’expert élabore les composants des parties communes afin d’y établir les entretiens et les maintenances requises, la fréquence des activités ainsi que les moments où il est préférable d’exécuter ces tâches. Son objectif est de préserver le bon état de ses composants afin que celles-ci atteignent leur durée de vie utile.
À cela s’ajoute aussi l’obligation pour le syndicat de conserver une trace de ses activités dans un endroit sécuritaire et accessible pour les futures générations d’administrateurs et de copropriétaires.
La raison pour laquelle les entrepreneurs ont dorénavant plus d’obligations envers les syndicats de copropriété est principalement pour protéger les futurs acquéreurs grâce à la transparence et l’accès à plus d’information. Trop souvent, par le passé, des promoteurs immobiliers faisaient la promotion et la vente de leur projet immobilier par l'argument des « faibles coûts des frais de condo », alors qu’au moment de la révision des budgets par le conseil d’administration, une insuffisance marquée des cotisations obligeant le syndicat à présenter des hausses exorbitantes de frais de condo représentant parfois 30 à 40% d'augmentation. Ainsi, le gouvernement a donc dû encadrer le processus de transition en rendant obligatoires certaines études et l’accessibilité aux documents du syndicat dans le but d’assurer, dans le cadre de la vente d’unités de condo, une présentation des coûts réels pour ses nouveaux propriétaires.
Au moment de la publication de cet article, si le promoteur n'a pas rendu ces documents disponibles, c'est au syndicat de se les procurer.
Ces expertises devront être préparés selon les différentes modalités exigées par la loi 16. Notez que les délais de réalisation sont actuellement très long.
Alors, quoi faire ? Il est prévu par la loi que jusqu’à ce que le promoteur ou le syndicat obtienne l’étude du fonds de prévoyance, les sommes à verser à ce fonds devront correspondre à 0,5 % de la valeur de reconstruction de l’immeuble. Sur réception de l’étude du fonds de prévoyance, le syndicat pourra ensuite modifier les contributions à son fonds de prévoyance pour correspondre aux conclusions de l'étude permettant de respecter e plan des travaux de réparations et de remplacement majeurs de sa copropriété.
Au moment de la publication de cet article, cette obligation prévue au Code civil du Québec n’est pas encore obligatoire par la loi. Nous attendons le projet de règlement du gouvernement.
En pratique, une fois le règlement en vigueur, voici les délais que le promoteur devra viser et respecter :
Kayci est une experte passionnée et dévouée à améliorer la gouvernance et la performance des syndicats de copropriété. Elle possède une vaste expérience en gestion immobilière et en copropriété, et vous offre des conseils pratiques pour prendre des décisions éclairées et atteindre la saine gouvernance de votre actif.
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