Jul 12, 2022

Promoteurs et constructeurs, connaissez-vous vos nouvelles obligations qui entreront prochainement en vigueur ?

L’encadrement de la copropriété divise au Québec a été resserré le 5 décembre 2019 avec l’adoption du projet de loi 16.

Parmi les nouvelles obligations, les promoteurs immobiliers devront fournir, au moment de la livraison du bâtiment, une étude du fonds de prévoyance et un carnet d’entretien au syndicat de copropriété.

Par l’adoption du Projet de loi 16, les promoteurs et les constructeurs de condos au Québec devront dorénavant fournir, dans les 30 jours suivants l’Assemblée Générale de Transition (AGT), les documents suivants :

  • Les noms et adresses postales de chaque copropriétaire ;
  • Les procès-verbaux des assemblées de copropriétaires et du conseil d’administration ;
  • Toutes résolutions écrites ;
  • Le règlement de l’immeuble et ses modifications ;
  • Les états financiers ;
  • La déclaration de copropriété ;
  • Les copies de contrats auxquels le syndicat est garant ;
  • Une copie du plan cadastral ;
  • Les plans et devis de l’immeuble ;
  • Les certificats de localisation ;
  • Le carnet d’entretien ;
  • L’étude du fonds de prévoyance ;
  • La description des parties privatives ;
  • Tout autre document et renseignement relatifs à l’immeuble.

  

Qu’est-ce que l’étude du fonds de prévoyance et quelle est son utilité ?

L'étude de fonds de prévoyance a pour objectif d’établir les sommes à être versées dans le fonds de prévoyance par les copropriétaires afin que le syndicat ait les fonds nécessaires pour exécuter les travaux de réparations et de remplacements majeurs de sa copropriété dans le temps.

Lors d’un mandat d’étude du fonds de prévoyance, l’expert doit d’abord répertorier la liste des équipements des parties communes pouvant être financés par le fonds de prévoyance, pour ainsi en évaluer son coût de remplacement futur. Grâce à l'élaboration d’un plan de travaux pluriannuel, le syndicat pourra faire cotiser ses copropriétaires selon les besoins propres à son bâtiment, pour assurer une équité intergénérationnelle ainsi qu’éviter, dans la mesure du possible, des cotisations spéciales.  

 

Qu’est-ce que le carnet d’entretien ?

Le plan d’entretien et maintenance vise à fournir au syndicat un outil de référence élaborant les entretiens et les maintenances à faire de façon périodique au niveau des parties communes de la copropriété. Dans un tel mandat, l’expert élabore les composants des parties communes afin d’y établir les entretiens et les maintenances requises, la fréquence des activités ainsi que les moments où il est préférable d’exécuter ces tâches. Son objectif est de préserver le bon état de ses composants afin que celles-ci atteignent leur durée de vie utile.

À cela s’ajoute aussi l’obligation pour le syndicat de conserver une trace de ses activités dans un endroit sécuritaire et accessible pour les futures générations d’administrateurs et de copropriétaires.

Pourquoi l’entrepreneur est dorénavant obligé de fournir la première étude du fonds de prévoyance ?

La raison pour laquelle les entrepreneurs ont dorénavant plus d’obligations envers les syndicats de copropriété est principalement pour protéger les futurs acquéreurs grâce à la transparence et l’accès à plus d’information. Trop souvent, par le passé, des promoteurs immobiliers faisaient la promotion et la vente de leur projet immobilier par l'argument des « faibles coûts des frais de condo », alors qu’au moment de la révision des budgets par le conseil d’administration, une insuffisance marquée des cotisations obligeant le syndicat à présenter des hausses exorbitantes de frais de condo représentant parfois 30 à 40% d'augmentation. Ainsi, le gouvernement a donc dû encadrer le processus de transition en rendant obligatoires certaines études et l’accessibilité aux documents du syndicat dans le but d’assurer, dans le cadre de la vente d’unités de condo, une présentation des coûts réels pour ses nouveaux propriétaires.

Quoi faire en cas d’absence de l’étude du fonds de prévoyance au moment de l’Assemblée générale de transition ?

Au moment de la publication de cet article, si le promoteur n'a pas rendu ces documents disponibles, c'est au syndicat de se les procurer.

Ces expertises devront être préparés selon les différentes modalités exigées par la loi 16. Notez que les délais de réalisation sont actuellement très long.

Alors, quoi faire ? Il est prévu par la loi que jusqu’à ce que le promoteur ou le syndicat obtienne l’étude du fonds de prévoyance, les sommes à verser à ce fonds devront correspondre à 0,5 % de la valeur de reconstruction de l’immeuble. Sur réception de l’étude du fonds de prévoyance, le syndicat pourra ensuite modifier les contributions à son fonds de prévoyance pour correspondre aux conclusions de l'étude permettant de respecter e plan des travaux de réparations et de remplacement majeurs de sa copropriété.

Application de la loi pour l’entrepreneur en construction de copropriétés

Au moment de la publication de cet article, cette obligation prévue au Code civil du Québec n’est pas encore obligatoire par la loi. Nous attendons le projet de règlement du gouvernement.

Les obligations relatives à la réalisation d’une étude du fonds de prévoyance et la mise-en-place du carnet d’entretien seront obligatoires seulement lorsque le règlement entrera en vigueur. Dans un récent article rédigé par le cabinet De Grandpré Jolicoeur, « Aux frais de qui seront le Carnet d’entretien et l’Étude du fonds de prévoyance en 2022 ? », les professionnels du domaine confirmaient que ce serait dans les prochaines semaines que ce projet de règlements serait publié.

En pratique, une fois le règlement en vigueur, voici les délais que le promoteur devra viser et respecter :

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