Évaluez les besoins de votre fonds de prévoyance

Une étude du fonds de prévoyance est une analyse approfondie et méthodique des besoins financiers futurs d'une copropriété en ce qui concerne l'entretien, la réparation et le remplacement des éléments communs de l'immeuble.

L'objectif principal de cette étude est d'évaluer de manière réaliste les coûts anticipés pour maintenir les parties communes en bon état et de planifier les cotisations nécessaires au fonds de prévoyance afin d'être en mesure de réaliser les travaux importants nécessaire au bon maintient de la copropriété.

Cette étude implique plusieurs étapes, notamment :
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1- Inventaire détaillé des composants : Établir une liste exhaustive des composants de l'immeuble, tels que les toits, les systèmes de chauffage, de plomberie, les ascenseurs, les structures, les équipements communs, etc.

2- Estimation des coûts de remplacement et de réparation : Évaluer les coûts actuels et futurs associés à la réparation et au remplacement de chaque composant, en prenant en compte les matériaux, la main-d'œuvre et les autres dépenses nécessaires.

3. Évaluation des durées de vie utile : Estimer la durée de vie restante de chaque composant avant qu'il ne nécessite une réparation majeure ou un remplacement.

4. Calcul des besoins financiers futurs : Basé sur les estimations des coûts et des durées de vie, déterminer les besoins financiers à moyen et long terme pour chaque composant.

5. Planification des cotisations au fonds de prévoyance : Élaborer un plan pour les cotisations futures au fonds de prévoyance, en fonction de la situation financière actuelle du syndicat, des besoins estimés et en veillant à ce que les fonds soient disponibles au moment où les réparations ou les remplacements seront nécessaires.

6. Recommandations pour le conseil d'administration : Fournir des recommandations spécifiques au conseil d'administration concernant les cotisations nécessaires pour maintenir un fonds de prévoyance adéquat.

L'étude du fonds de prévoyance vise à assurer que la copropriété dispose des ressources financières nécessaires pour faire face aux dépenses à venir liées à l'entretien de l'immeuble. Cela contribue à prévenir les imprévus financiers, à maintenir la valeur de la propriété et à garantir la pérennité de l'immeuble à long terme.

Pour plus d'information concernant l'obligation de réaliser une étude du fonds de prévoyance, consultez notre page « On réponds à vos questions de la loi 16 ».

Selon le Code civil du Québec, le syndicat de copropriété est tenu de constituer un fonds de prévoyance en se basant sur les estimations des coûts liés aux réparations majeures et au remplacement des parties communes (conformément à l'article 1071 du C.cQ.).

De plus, la loi stipule que chaque année, les cotisations à ce fonds ne peuvent être inférieures à 5% des charges communes (tel que précisé à l'article 1072 alinéa 2).

Cependant, bon nombre de copropriétés au Québec ont simplifié leur interprétation de cette loi en se contentant d'appliquer un taux de 5% ou même en augmentant la contribution à 10% voire 20% des charges communes.

Dans ces cas, l'obligation de constituer le fonds en fonction des coûts estimatifs des réparations majeures et du remplacement n'est pas respectée.

Pour illustrer cela, imaginons deux copropriétés parfaitement similaires:
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Copropriété 1 - L'une d'entre elles décide de s'occuper elle-même de l'entretien paysager sans engager une entreprise spécialisée, et son budget pour les charges communes est établi à 60 000 $.
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Copropriété 2 - En revanche, l'autre copropriété sous-traite l'entretien paysager, ce qui fait augmenter son budget des charges communes à 75 000 $.

En fixant les contributions au fonds de prévoyance en fonction d'un pourcentage des charges communes, la copropriété ayant le budget le plus élevé accumulera un fonds pour les réparations majeures et les remplacements de composants plus élevé que la copropriété qui décide de tout faire l'entretien par soi-même. Pourtant, le coût de remplacement d'un élément comme la toiture sera identique dans les deux cas. Cette approche démontre clairement les limites de l'utilisation d'un pourcentage uniforme des charges communes pour déterminer les cotisations au fonds de prévoyance. Elle ne tient pas compte des spécificités de chaque copropriété, de ses besoins réels en réparations et en remplacements, ni des coûts réels associés à ces travaux.

Une méthode fondée sur les estimations réelles des coûts permet d'établir concrètement les besoins du fonds prévoyance selon les travaux réellement projetés.

Donc, pour répondre à la question, le syndicat ne sera prochainement pas conforme après que la loi 16 soit officiellement en vigueur. Tous les syndicats devront réaliser une étude du fonds de prévoyance par des professionnels du bâtiment.

Pour les copropriétés existantes, la loi 16 stipule qu'une première étude de fonds de prévoyance doit être réalisée, mais la date limite pour cette exigence demeure indéterminée. Cette incertitude découle du fait que la loi 16 exige d'abord l'adoption d'un règlement.

Après l'entrée en vigueur de la loi, il sera requis d'obtenir le carnet d'entretien et l'étude de fonds de prévoyance au plus tard dans les trois années qui suivent l'adoption du premier règlement et la mise à jour périodique de ces documents se fera aux cinq ans. On anticipe que ce règlement sera approuvé à l'automne 2023, ce qui laisserait jusqu'à l'automne 2026 pour accomplir cette première étape.

Pour ceux ayant réalisé une étude et/ou un carnet au cours des deux années précédant la mise en place de la nouvelle loi, il pourrait exister une certaine équivalence.

Une étude du fonds de prévoyance peut être réalisée par des professionnels spécialisés dans la gestion immobilière, la comptabilité, ou l'évaluation des biens immobiliers.

Voici quelques exemples de professionnels qui sont souvent sollicités pour effectuer cette étude :

1- Ingénieurs-conseils : Les ingénieurs spécialisés dans le génie civil, la construction ou la mécaniques des bâtiments peuvent effectuer une évaluation technique des composants de l'immeuble, estimer les coûts de remplacement et de réparation, et aider à déterminer les besoins financiers à long terme.
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2- Évaluateurs immobiliers : Les évaluateurs immobiliers peuvent analyser la valeur des biens communs, évaluer les coûts attendus pour leur entretien et leur remplacement, et fournir une évaluation globale des besoins financiers du fonds de prévoyance.
Notez bien que l'évaluateur immobilier n'est toutefois pas spécialisé en inspection d'immeuble. Il peut donc parfois être intéressant de prioriser un expert du bâtiment pour ce genre d'expertise.

3- Technologues : Les technologues en génie ou en architecture possèdent une expertise pratique dans la réalisation et la gestion de projets de construction. Leur contribution peut être essentielle pour estimer les coûts associés aux travaux de réparation et de remplacement.

4- Architectes : Les architectes peuvent apporter une vision d'ensemble pour évaluer les besoins d'entretien et de réparation des parties communes et proposer des recommandations sur les travaux à entreprendre.

Lorsqu'une copropriété décide d'entreprendre les démarches de réalisation d'une étude du fonds de prévoyance, il est crucial de choisir un professionnel ayant l'expérience et l'expertise nécessaires dans le domaine spécifique de la copropriété. Votre expert pourra fournir des informations essentielles pour assurer la stabilité financière à long terme de la copropriété.

Les aptitudes et connaissances recherchées sont :
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- Connaissance approfondie du bâtiment
- Une maîtrise financière pour établir des projections justes et factuelles
- Compréhension approfondie du domaine de la copropriété (exemple une excellente interprétation de la déclaration de copropriété)