🔄 Mise à jour — 31 juillet 2025. Le règlement officiel découlant de la Loi 16 a été adopté le 30 juillet 2025 et entrera en vigueur le 14 août 2025. Cet article a été mis à jour pour refléter les nouvelles obligations applicables aux copropriétés au Québec.

Vous habitez une copropriété divise ou vous êtes administrateur ou gestionnaire d’un immeuble au Québec ? Le règlement officiel découlant de la Loi 16, visant à encadrer plus strictement la gestion des copropriétés, a été adopté le 30 juillet 2025 et entre en vigueur depuis le 14 août 2025.

Cet article vous explique tout ce que vous devez savoir pour comprendre et appliquer les nouvelles obligations imposées par ce règlement.

‍Contexte : pourquoi la loi 16 ?

La Loi 16, adoptée en 2019, visait à réformer la gestion des copropriétés au Québec. Certaines dispositions sont entrées en vigueur dès 2020, mais plusieurs obligations importantes — comme le carnet d’entretien, l’étude du fonds de prévoyance et l’attestation du syndicat — nécessitaient un règlement complémentaire. Ce règlement a été officiellement adopté le 30 juillet 2025 et est entré en vigueur le 14 août 2025.

Ce que vous devez retenir du règlement officiel 2025

1. Le carnet d’entretien : Une obligation essentielle

Le carnet d’entretien est désormais un document obligatoire pour toutes les copropriétés, à rédiger par des professionnels qualifiés tels que des membres de l'Ordre des ingénieurs (OIQ), de l'Ordre des technologues professionnels (OTPQ), de l'Ordre des architectes (OAQ) ou de l'Ordre des évaluateurs agréés (OEAQ). Les copropriétaires ne peuvent pas rédiger ce document eux-mêmes, ce qui assure la rigueur et l'exactitude des informations.

Ce carnet d’entretien doit contenir :

• Un inventaire et une description des parties communes de l’immeuble ainsi que des matériaux, appareils et équipements qui les composent.
• La planification des travaux d’entretien sur une période de 25 ans, comprenant les réparations majeures et les entretiens réguliers, en précisant la fréquence à laquelle ils doivent être effectués et la date des interventions passées.

Le carnet d’entretien doit être mis à jour annuellement par le syndicat de copropriété, afin d'y consigner les nouveaux renseignements tels que les interventions effectuées, les factures, contrats d'entretien, rapports d’inspection, ainsi que les garanties. Le syndicat est responsable de l’archivage des interventions, et non le professionnel ayant établi la planification initiale.

Tous les cinq ans, ce document doit être révisé par un professionnel pour s'assurer que les informations sont à jour et conformes aux nouvelles interventions réalisées. Toutefois, pour les petites copropriétés résidentielles (trois étages ou moins, avec huit unités ou moins), la révision devra être effectuée tous les dix ans.

Enfin, les copropriétés existantes doivent se conformer à cette obligation d’ici à août 2028, tandis que les nouvelles constructions devront immédiatement disposer d’un carnet d'entretien conforme.

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2. L’étude du fonds de prévoyance : Un cadre financier essentiel

L’étude du fonds de prévoyance est un élément distinct du carnet d’entretien, bien qu'il repose en partie sur les informations fournies par celui-ci. Il s’agit d’un outil financier crucial pour les copropriétés, régie par des obligations précises définies par la loi, notamment dans le Code civil du Québec (article 1071). Cette étude permet de garantir que le fonds de prévoyance, qui sert à couvrir les réparations majeures et les remplacements des parties communes, est adéquatement financé sur une période minimale de 25 ans.

Ce que le règlement oblige : 

Professionnels habilités à réaliser l’étude

L’étude du fonds de prévoyance doit être réalisée par un professionnel qui :

1. Remplit les conditions définies dans l’article 1 du règlement (par exemple, être membre de l’Ordre des ingénieurs (OIQ), de l’Ordre des architectes (OAQ), de l’Ordre des évaluateurs agréés (OEAQ), ou de l’Ordre des technologues professionnels (OTPQ)).
2. Ou bien, est un membre de l’Ordre des comptables professionnels agréés (CPA) du Québec, à condition qu’il réponde aux exigences spécifiques.

Contenu de l’étude du fonds de prévoyance

Cette étude doit être réalisée tous les cinq ans par le conseil d'administration et doit se baser sur le carnet d’entretien qui identifie les réparations majeures et remplacements à venir. L’étude doit inclure, au minimum, les éléments suivants :

• Montant total du fonds de prévoyance au moment de la réalisation de l’étude.
• Estimation des coûts pour chaque réparation majeure et chaque remplacement prévu dans les 25 prochaines années, tel que détaillé dans le carnet d'entretien.
• Recommandation sur les montants minimums qui doivent être disponibles au fonds de prévoyance au début de chaque année, ainsi que les contributions annuelles requises pour y parvenir.
• Les calculs détaillés justifiant ces montants, basés sur les besoins en travaux futurs et les coûts estimés.

Signature et validité

L’étude doit être signée et datée par son auteur, ce qui atteste de sa validité et de sa conformité avec les normes en vigueur. Elle garantit ainsi que les copropriétés disposent d'une prévision financière fiable pour la planification des réparations majeures, minimisant le recours aux cotisations spéciales.

✅ Une étude réalisée entre le 14 août 2023 et le 14 août 2025 est reconnue conforme, à condition qu’elle respecte le contenu prescrit par le règlement.

3. L’attestation sur l’état de la copropriété : Transparence accrue lors des ventes

Inspirée du Status Certificate en vigueur en Ontario, l’attestation sur l’état de la copropriété devient un document crucial pour garantir la transparence lors de la vente d'une unité en copropriété. Cette attestation, exigée par l’article 1068.1 du Code civil du Québec, doit être fournie par le syndicat de copropriété à tout copropriétaire ayant reçu une promesse d’achat. Ce document permet à l’acheteur d’obtenir une vision claire et complète de l’état financier et physique de la copropriété, afin de faire un achat éclairé.

Contenu de l’attestation du syndicat

Dès le 14 août 2025, le syndicat de copropriété doit obligatoirement remettre au vendeur une attestation écrite dans les 15 jours suivant l’acceptation d’une promesse d’achat. Cette attestation doit contenir au minimum les éléments suivants :

1. Le montant total du fonds de prévoyance, ainsi que les recommandations issues de l’étude du fonds de prévoyance concernant le montant minimum devant être disponible au début de l'année en cours.
2. Les contributions aux charges communes : Le montant total des contributions exigées des copropriétaires par le conseil d’administration au cours des trois dernières années, ainsi que le montant total de celles qui ont été réellement payées durant cette période.
3. Les liquidités disponibles : Le montant total des liquidités dont dispose le syndicat pour couvrir les dépenses courantes de la copropriété.
4. Le surplus ou le déficit annuel : Le surplus ou le déficit apparaissant dans les trois derniers états financiers adoptés par l’assemblée.
5. Le budget prévisionnel de l’année en cours.
6. Les polices d’assurance : Une mention indiquant que le syndicat est titulaire des assurances exigées en vertu de l’article 1073 du Code civil.
7. Le fonds d’auto-assurance : Le montant total du fonds d’auto-assurance et le montant de la plus haute franchise prévue par les assurances souscrites par le syndicat.
8. Une description sommaire des éléments suivants: 
   • inspections/expertises sur l’immeuble (5 dernières années) ;
   • sinistres récents affectant l’unité vendue (5 dernières années) ;
   • réparations majeures faites (5 dernières années) ;
   • réparations prévues (10 prochaines années) ;
   • litiges en cours ;
   • modifications aux parties communes non consignées (3 dernières années).

Délai de production de l’attestation

Le syndicat doit remettre cette attestation dans un délai maximal de 15 jours suivant une demande écrite du copropriétaire vendeur, dès qu’une promesse d’achat a été acceptée. Ce court délai est conçu pour permettre à l’acheteur potentiel de prendre une décision éclairée sans retarder inutilement la transaction.

Objectif de l’attestation

Cette attestation vise à assurer une transparence complète sur la situation financière et physique de l’immeuble. Elle permet :

• À l’acheteur d’évaluer les risques liés à l’unité qu’il envisage d’acheter ;
• Au vendeur de respecter ses obligations légales de divulgation ;
• Au syndicat de démontrer une gestion proactive et responsable de l’immeuble.

Impacts concrets pour ;es syndicats de copropriété du Québec

• Une gestion plus rigoureuse, mais structurée : L’encadrement du carnet et du fonds améliore la planification des travaux et réduit les mauvaises surprises. Les frais de condo devront souvent augmenter, mais de manière prévisible et justifiée.
• Augmentation des frais, mais une plus-value pour les unités : Bien que les frais de condo soient amenés à croître pour répondre aux nouvelles obligations, cela se traduira par une valeur marchande accrue des unités. Un immeuble conforme, bien documenté et sans passif caché se vend mieux — à un prix plus élevé.
• Responsabilité accrue des administrateurs : Avec le carnet, l’attestation et les exigences financières, les administrateurs doivent adopter une gestion plus serrée. Des outils comme Regisco rendent ce travail accessible, même pour des bénévoles.

En somme, ce règlement impose des coûts supplémentaires, mais il est conçu pour assurer la pérennité des immeubles, protéger les copropriétaires, et renforcer la valeur des unités dans un marché immobilier compétitif.

Délai de conformité et conseils pratiques

Les syndicats de copropriété disposent d’un délai de trois ans à partir du 14 août 2025 — soit jusqu’au 14 août 2028 — pour réaliser leur première étude du fonds de prévoyance et le carnet d'entretien conforme au règlement.

⚠️ Ce délai légal ne doit pas être perçu comme un report total de l’action. Il est fortement recommandé de commencer dès maintenant à augmenter graduellement les contributions au fonds.

Pourquoi ? Parce que la première étude pourrait révéler un écart important entre les montants actuellement épargnés et les besoins réels du bâtiment. En ajustant les contributions dès aujourd’hui :

• vous évitez un choc financier brutal pour les copropriétaires ;
• vous réduisez le risque de cotisations spéciales élevées à court terme ;
• vous démontrez une gestion responsable et proactive, essentielle à la confiance des copropriétaires.

🎯 Cette anticipation contribue directement à la santé financière de la copropriété, à la protection du parc immobilier collectif et à la valorisation des unités.

Se conformer aux nouvelles exigences selon votre situation

• Votre syndicat détient son carnet d’entretien: Si votre copropriété a rédigé son carnet d’entretien elle-même ou à l’aide d’un logiciel, vous aurez trois ans pour le faire établir par un professionnel qualifié, conformément au nouveau règlement. 
• Votre syndicat détient son étude du fonds de prévoyance : Si votre copropriété détient sont étude du fonds de prévoyance mais qu’il manque certains documents pour compléter le carnet d'entretien, vous disposez également de trois ans pour le faire formaliser par un expert. 

Que faire selon votre situation ?

✔️ Vous avez un carnet d’entretien « maison » :

Vous avez jusqu’au 14 août 2028 pour le faire valider par un professionnel reconnu.

✔️ Vous avez déjà une étude de fonds de prévoyance :

Si votre étude a été réalisée entre le 14 août 2023 et le 14 août 2025 par un professionnel reconnu (membre de l’OTPQ, OIQ, OAQ, OEAQ ou CPA), elle est considérée conforme et reste valide pour cinq ans à compter de sa date de livraison.

✅ Les études réalisées par Regisco durant cette période sont entièrement conformes au règlement officiel.

🔁 Quelle que soit la taille de la copropriété, l’étude devra ensuite être mise à jour tous les cinq ans pour refléter l’évolution des besoins du bâtiment.

Conclusion

Le règlement est en vigueur. Il structure la gestion des copropriétés pour le long terme.

Plus vous vous y préparez tôt, plus la transition sera fluide — et moins vous risquez de subir des cotisations spéciales.

Pour toute demande de soumission,veuillez remplir une requête ici.

L'Équipe Regisco