Bienvenue dans l’univers des parties communes à usage restreint (PCUR), ces zones parfois méconnues, mais pourtant essentielles au bon fonctionnement d’une copropriété au Québec.
Les PCUR — ces espaces communs réservés à un seul copropriétaire — sont souvent à l’origine de malentendus et de discussions animées entre les copropriétaires et les administrateurs.
Ce guide a pour objectif de lever le voile sur cette catégorie particulière d’espaces. Il vous aidera à mieux comprendre leur nature, leur statut juridique, ainsi que les règles relatives à leur entretien, leur remplacement et la répartition des coûts qu’ils impliquent.
Pour bien amorcer la lecture, il importe d’abord de distinguer les différents types d’espaces présents dans une copropriété divise. D’un côté, on retrouve les parties privatives, qui appartiennent exclusivement à un copropriétaire. De l’autre, les parties communes, qui sont la propriété indivise de l’ensemble des copropriétaires. Ces dernières se subdivisent à leur tour en deux catégories : les parties communes générales (PCG), accessibles à tous, et les parties communes à usage restreint (PCUR), dont l’accès ou l’usage est réservé à un ou à quelques copropriétaires seulement.
Vous avez un balcon, une place de stationnement ou une fenêtre que vous considérez comme « à vous », mais qui ne vous appartient pas vraiment ? En copropriété divise, tout repose sur une bonne compréhension de ce qui est strictement privé, de ce qui est commun à tous, et de ce qui est commun… mais réservé à un seul.
1. Les parties communes générales (PCG)
Les parties communes générales sont les composantes de l’immeuble appartenant à tous les copropriétaires et accessibles à l’ensemble des occupants. Aucun copropriétaire n’en a l’usage exclusif.
Quelques exemples courants :
Qui s’en occupe ?
2. Les parties communes à usage restreint (PCUR)
Les PCUR sont des parties communes dont l’usage est exclusif à un seul copropriétaire, mais qui n’en devient pas propriétaire pour autant. Ce sont des espaces communs... que vous êtes le seul à utiliser.
Exemples typiques :
Qui fait quoi ? Cela dépend de ce que dit la déclaration de copropriété ou le règlement de l’immeuble :
Même si leur usage est limité à un seul copropriétaire, les parties communes à usage restreint (PCUR) demeurent pleinement des parties communes au sens de la loi. Cela signifie qu’elles ne peuvent ni être vendues, ni modifiées, sans respecter les règles juridiques strictes qui encadrent les parties communes.
En résumé, ce n’est pas parce que vous êtes seul à profiter du balcon, de la terrasse ou des fenêtres que vous en êtes propriétaire. La loi encadre strictement ces espaces : elle veille à préserver leur caractère commun, même sous usage exclusif. Autrement dit, le droit d’usage n’est pas un droit de propriété, ce n’est pas parce que vous êtes le seul à profiter du balcon… qu’il vous appartient.
La loi veille à ce que l’intérêt collectif prime, même dans les coins les plus exclusifs !
Le syndicat est responsable de l'entretien, de la conservation de l’immeuble et de l'administration des parties communes.
Article 1039C.c.Q. – La collectivité des copropriétaires constitue, dès la publication de la déclaration de copropriété, une personne morale qui a pour objet la conservation de l’immeuble, l’entretien et l’administration des parties communes, la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ou à la copropriété, ainsi que toutes les opérations d’intérêt commun. Elle doit notamment veiller à ce que les travaux nécessaires à la conservation et à l’entretien de l’immeuble soient effectués.
Elle prend le nom de syndicat.
Depuis l’entrée en vigueur de la Loi 16, le Code civil du Québec est venu en préciser la répartition des responsabilités de chacun.
En résumé, l'article 1064 établit que :
La déclaration de copropriété peut prévoir une répartition différente de la contribution des copropriétaires aux charges relatives aux réparations majeures aux parties communes à usage restreint et au remplacement de ces parties.
Même si vous êtes le seul à profiter de votre balcon ou de votre terrasse, cela ne veut pas dire que vous pouvez (ou devez) tout entretenir, réparer ou remplacer vous-même.
Il est donc essentiel de faire la distinction entre entretien, réparation courante (mineure), réparation majeure et remplacement.
Les responsabilités ne sont pas toujours évidentes… et peuvent varier d’une copropriété à l’autre. C’est pourquoi le syndicat devrait adopter un règlement spécifique pour préciser :
Ce règlement devient un outil de gestion incontournable pour éviter les malentendus…et les conflits !
Cette clarification est essentielle pour éviter les malentendus et s’assurer que le fonds de prévoyance tient bien compte des composantes des PCUR dans l’étude menée par un professionnel.
Le syndicat, quant à lui, est responsable des réparations majeures (ex. : remplacement de la membrane, réparation structurelle de la dalle) et du remplacement en fin de vie utile, à même le fonds de prévoyance, sauf si la déclaration de copropriété le stipule autrement – ce qui demeure exceptionnel.
Le copropriétaire bénéficiaire d’une PCUR a le droit d'en jouir de manière exclusive, sous réserve des règles établies par la copropriété. Toutefois, ce droit exclusif s'accompagne d'obligations : maintien en bon état de propreté, réparation des dégâts causés par une mauvaise utilisation, et respect des normes d’esthétique et d’aménagement définies parle syndicat.
Plusieurs documents viennent préciser les droits et obligations relatifs aux PCUR.
1. Déclaration de copropriété
2. Règlement de l’immeuble
3. Registre de la copropriété
4. Plan cadastral, certificat de localisation
Un copropriétaire qui cause un dommage à une partie commune à usage restreint (PCUR) en raison d’un défaut d’entretien, d’un usage non conforme ou de travaux réalisés sans autorisation peut être tenu responsable des frais de réparation ou de remise en état.
Par exemple, un copropriétaire bénéficiant d’une terrasse sur le toit ne pourra exiger que son remplacement soit entièrement pris en charge par le syndicat si l’on constate, au fil des années, un manque d’entretien de sa part. Dans un tel cas, une somme compensatoire pourrait lui être réclamée.
La déclaration de copropriété énonce souvent clairement les responsabilités respectives du syndicat et des copropriétaires en matière d’entretien des PCUR. Il est donc essentiel que chaque copropriétaire en prenne connaissance et respecte ses obligations pour assurer la préservation des parties communes et limiter les litiges.
L’utilisation des PCUR est encadrée par le règlement de l’immeuble. Il peut interdire certains aménagements (BBQ, abris temporaires, etc.) ou imposer des normes particulières(matériaux, couleurs, entretien). Le respect de ces règles est essentiel pour éviter les conflits et maintenir l’harmonie au sein de la copropriété.
Une partie commune à usage restreint (PCUR), comme un cabanon ou une place de stationnement, appartient à tous les copropriétaires, mais dont l’usage exclusif est attribué à un seul copropriétaire.
Vous pouvez prêter (ou louer) l’usage de votre espace, mais vous ne pouvez pas le vendre séparément du condo auquel il est rattaché. En résumé, modifier l’usage d’une PCUR n’est pas un geste anodin : cela affecte l’organisation collective de l’immeuble et doit suivre une procédure formelle pour être valide et protéger les droits de tous.
Il est important de distinguer une partie commune d’une partie privative. La première appartient à tous, la seconde à un seul copropriétaire.
Les parties communes sont les portions de l’immeuble qui appartiennent collectivement à l’ensemble des copropriétaires, en indivision. Elles sont essentielles à l’usage commun, au fonctionnement ou à la structure de l’immeuble, et ne peuvent être ni vendues ni modifiées sans respecter les règles prévues par la loi.
Exemples typiques : Murs porteurs, toiture, fondations, escaliers, corridors, hall d’entrée, réseaux communs (plomberie principale, électricité, ventilation
À noter : Les parties communes peuvent être générales (accessibles à tous) ou à usage restreint (réservées à un ou quelques copropriétaires, tout en restant collectives). Leur nature et leur usage sont précisés dans la déclaration de copropriété.
Les parties privatives sont les composantes de l’immeuble réservées exclusivement à un seul copropriétaire, tant pour leur usage que pour leur propriété. Elles constituent un lot distinct inscrit à la déclaration de copropriété et sont généralement assorties d’une quote-part des parties communes.
Chaque copropriétaire exerce des droits de pleine propriété sur sa partie privative, ce qui lui confère la liberté d’en jouir, de la modifier (sous certaines conditions) et de la vendre, tout en respectant les règles de la copropriété.
Caractéristiques :
Exemples fréquents :
La description technique (certification de localisation) jointe à la déclaration précise les limites exactes entre parties privatives et parties communes. Certains éléments situés à l’intérieur d’une unité — comme les fenêtres ou murs porteurs — peuvent ainsi appartenir aux parties communes ou aux parties communes à usage restreint.
Depuis l’entrée en vigueur de la Loi 141, le syndicat de copropriété a l’obligation d’assurer non seulement les parties communes, mais également les parties privatives de l’immeuble. Cette couverture vise la reconstruction des parties dans leur état d’origine, tel que défini par la déclaration de copropriété.
De son côté, le copropriétaire demeure responsable d’assurer ses améliorations locatives, soit toutes les modifications ou ajouts qu’il a apportés à son unité après sa construction initiale (ex. : planchers remplacés, armoires modernisées, douches rénovées, etc.).
Il est donc essentiel, tant pour le syndicat que pour chaque copropriétaire, de bien documenter ces éléments. À cette fin, un document essentiel — souvent nommé Description des parties privatives (unité de référence) — précise les matériaux, finis et équipements d’origine servant de base pour déterminer ce qui relève de l’assurance du syndicat ou de celle du copropriétaire.
Au-delà de l’usage et de l’entretien, les PCUR soulèvent des questions importantes de répartition des charges.
Autrefois, les charges communes étaient réparties uniquement selon la valeur relative des fractions. Cette approche uniforme, bien que simple, ne tenait pas compte des différences d’usage ou d’usure entre les diverses composantes de l’immeuble. Aujourd’hui, avec l’entrée en vigueur de la Loi 16 et la généralisation des études de fonds de prévoyance, une méthode plus précise s’impose.
Chaque copropriétaire doit désormais contribuer, par ses versements au fonds de prévoyance, aux coûts d’entretien et de remplacement des éléments des parties communes — y compris ceux des parties communes à usage restreint (PCUR) qui lui sont attribuées. Ces coûts sont planifiés en fonction de la durée de vie utile estimée de chaque composante dans l’étude du fonds de prévoyance.
Pour refléter cette réalité, les syndicats utilisent désormais deux types de clés de répartition :
L’étude du fonds de prévoyance — exigée par la Loi 16 et bientôt obligatoire — doit inclure l’ensemble des composantes de l’immeuble, y compris les PCUR, afin de garantir un financement prévisible et suffisant pour les travaux futurs.
Cette méthode permet de calculer, pour chaque copropriétaire :
En somme, il s’agit d’une approche plus juste et plus rigoureuse, qui reflète la réalité concrète de l’immeuble. Elle favorise aussi une meilleure planification financière, des budgets plus précis et des études de fonds de prévoyance mieux adaptées aux besoins réels.
Enfin, la décision d’instaurer des clés de répartition distinctes relève du conseil d’administration, souvent sur recommandation de la firme spécialisée mandatée pour réaliser l’étude. Cette dernière tient compte des caractéristiques de l’immeuble et de la déclaration de copropriété pour élaborer des répartitions sur mesure.
Un bon règlement permet d’éviter de nombreux désagréments : objets entreposés de façon désordonnée sur les balcons, installation d’abris ou de meubles non conformes, présence d’équipements encombrants ou dangereux, etc.
Par exemple, un règlement pourrait interdire l’entreposage de pneus, de barbecues non sécurisés ou de bacs de rangement en plastique sur les terrasses ou les balcons. Il pourrait également exiger que les installations saisonnières, comme les jardinières ou les auvents, respectent certains critères esthétiques et de sécurité.
Une telle réglementation contribue non seulement à préserver l’harmonie visuelle de l’immeuble, mais aussi à limiter les risques de dommages, de plaintes ou de conflits entre copropriétaires.
Gérer des PCUR, c’est un peu comme entretenir un jardin partagé : chacun a son petit coin à soigner, mais l’équilibre de l’ensemble dépend de l’effort de tous. Avec de la rigueur, de la transparence et un bon esprit de collaboration, ces espaces peuvent devenir une force pour la copropriété plutôt qu’un sujet de tension.
La gestion des parties communes à usage restreint repose sur une lecture attentive de la déclaration de copropriété et une application judicieuse du Code civil du Québec. Même si l’usage est exclusif, l’entretien et la préservation relèvent d’une responsabilité partagée. C’est pourquoi rigueur, clarté et respect des règles sont essentiels.
Le conseil d’administration joue un rôle clé : s’assurer que les charges sont réparties de façon juste, selon les règles en vigueur ou à établir. Une gestion structurée et transparente contribue à prévenir les malentendus, à renforcer la confiance entre les copropriétaires et à maintenir un milieu de vie harmonieux.
Gilles Tremblay, conseiller expérimenté chez CGC - Conseiller Gestion Condos, se consacre à soutenir les administrateurs, copropriétaires et gestionnaires dans la gestion efficace des copropriétés au Québec. Grâce à des conseils pratiques, des outils adaptés et une expertise pointue, il aide à relever les défis de la copropriété en favorisant une gestion saine et conforme aux exigences actuelles. Pour le joindre: https://www.cgc-conseiller-gestion-condos.org/
