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Les parties communes à usage restreint sont des parties communes qui, soit par leur nature, soit par leur situation, sont attribuées à la jouissance exclusive d'un ou plusieurs copropriétaires. Il peut notamment s’agir de stationnements, de rangements, de balcons, de portes et de fenêtres. Ces parties sont à jouissance exclusive, mais en est-il autant pour la responsabilité des travaux? C’est une question que nous tenterons de démystifier dans cet article.
La première étape pour identifier les parties communes à usage restreint consiste à vérifier l'emplacement du lot commun sur les plans cadastraux. Les plans cadastraux sont des documents publics et disponibles sur le Registre foncier du Québec, tandis que l’énumération des lots cadastraux se retrouve à la troisième section de votre déclaration de copropriété, soit l’État descriptif des fractions. Une fois que l'emplacement et la délimitation entre le lot commun et les lots privatifs sont connus, il est possible de déterminer si une partie de l'immeuble est une partie commune ou une partie privative. Par exemple, si un stationnement est situé dans le lot commun, il s'agit automatiquement d'une partie commune.
La deuxième étape consiste à consulter la composition des parties communes et des parties communes à usage restreint. Cette information se retrouve à la première partie de votre déclaration de copropriété, soit l’Acte constitutif de la copropriété. Attention! L'énumération est non exhaustive. Les déclarations de copropriété peuvent parfois manquer de clarté quant à la composition exacte des parties communes à usage restreint. Certaines parties communes peuvent être considérées à usage restreint du simple fait qu’ils servent exclusivement une ou plusieurs parties privatives.
Pour répondre à cette question, il faut avant tout déterminer la nature des travaux à réaliser sur la ou les parties communes à usage restreint. Par exemple, est-ce qu'il s'agit de travaux liées à l'entretien et aux réparations courantes (utilisation) ou est-ce qu'il s'agit de travaux liées aux remplacements et aux réparations majeures (existence) ?
Conformément à l’article 1064 du C.c.Q., les copropriétaires qui ont l’usage de parties communes à usage restreint contribuent seuls aux charges liées à l’entretien et aux réparations courantes de ces parties.
Le financement, l'exécution et la gestion des activités d'entretien sont de la responsabilité des copropriétaires qui bénéficient de ces parties. Lorsqu'il y a un partage d'utilisation entre plusieurs copropriétaires, la répartition des coûts se fait en fonction des droits d’usage exclusif dont bénéficie chacun des copropriétaires.
Dans certains cas, la déclaration de copropriété peut prévoir des charges communes particulières en lien avec l'utilisation de parties communes à usage restreint qui sont partagées entre un ou plusieurs copropriétaires. Par exemple, la déclaration peut prévoir que les copropriétaires ayant un stationnement extérieur seront les seuls à défrayer les coûts en lien avec le déneigement des stationnements.
Dans ce cas, le financement, l'exécution et la gestion des travaux se font selon les règles prévues à la déclaration de copropriété.
Lorsqu'il s'agit de charges liées à l'existence même des parties communes à usage restreint, dont ceux de remplacement ou de réparations majeures, on tient compte de l'obligation de conservation de l'immeuble imposée au syndicat. En d’autres mots, les coûts de remplacements et de réparations majeures des parties communes à usage restreint doivent être payés par tous les copropriétaires, et ce à même le fonds de prévoyance.
Le financement, l'exécution et la gestion des travaux de remplacements et de réparations majeures sont de la responsabilité du syndicat de copropriété et les sommes sont accumulées au fonds de prévoyance, en fonction des valeurs relatives de chacun.
L’article 1064 du C.c.Q. mentionne que la déclaration de copropriété peut prévoir une répartition différente de la contribution des copropriétaires aux charges relatives aux réparations majeures aux parties communes à usage restreint et au remplacement de ces parties. Par exemple, la déclaration peut prévoir que les copropriétaires seront responsables du remplacement des fenêtres dont ils ont l'usage exclusif.
Dans ce cas, le financement, l'exécution et la gestion des travaux se font selon les règles prévues à la déclaration de copropriété. Lorsqu'on ne précise pas de méthode de gestion pour les contributions financières, la copropriété peut établir les critères et les paramètres qu’elle lui convienne. Les contributions peuvent donc être réalisées de manière indépendante par les copropriétaires ou par le biais d'une cotisation spéciale et périodique au fonds de prévoyance en fonction des droits d’usage exclusif dont bénéficie chacun des copropriétaires.
Contrairement à ce que nous pouvons le penser, les parties communes à usage restreint n’appartiennent pas aux copropriétaires qui en ont la jouissance exclusive. Ils appartiennent à l’ensemble des copropriétaires en proportion de leur quote-part (droit de propriété indivis) et c’est le syndicat de copropriété qui a la mission d’en assurer l'entretien et la conservation (1039 C.c.Q.). Par conséquent, les travaux doivent toujours être autorisés par le syndicat et demeurer sous son contrôle, notamment par l’entremise du Conseil d’administration qui est le représentant du syndicat, ainsi que l’organe décisionnel compétent. De plus, L’article 1077 C.c.Q. prévoit que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de conception ou de construction ou le défaut d’entretien des parties communes.
Dans les faits, le syndicat est responsable d'approuver et de superviser tous les travaux en lien avec l'existence et la sécurité des parties communes, incluant ceux à usage restreint. Le syndicat doit également veiller à ce que les entretiens et les réparations soient réalisés convenablement. Lorsqu'il y a défaut d'entretien, il doit prendre des mesures correctives pour y remédier.
Il est dans l'intérêt de tous les copropriétaires de s'assurer que les entretiens soient bien réalisés. Après tout, si un composant est mal entretenu, sa durée de vie sera réduite. Au même titre que si un composant est bien entretenu, il sera porté à dépasser sa durée de vie utile. La qualité des entretiens aura donc un impact financier pour tous les copropriétaires puisque les coûts de remplacement sont payés par tous, à moins d'une disposition contraire.
La réalisation d'un programme d'entretien préventif est essentielle pour communiquer aux copropriétaires les exigences et les balises nécessaires à la réalisation des entretiens. Le programme d'entretien peut inclure des informations quant aux fréquences d'entretien à respecter, ou encore, des produits à utiliser pour l'imperméabilisation du béton ou pour la protection des éléments en bois ou en acier. Il peut même faire partie d'un manuel du copropriétaire qui est remis aux nouveaux occupants.
Lorsqu'il s'agit d'entretiens plus importants qui requière des habiletés ou des connaissances techniques, il serait préférable que le conseil d'administration planifie et coordonne les travaux. Cette prise en charge permettra d'assurer et de simplifier la tenue des travaux, tout en diminuant les coûts afférents pour chacun des copropriétaires. À la fin des travaux, les copropriétaires seront tenus de rembourser le coût réel des travaux en proportion du droit d'usage exclusif qui leur est attribué.
Le programme d'entretien doit également inclure des inspections visuelles afin de vérifier l'état et la qualité des entretiens des parties communes à usage restreint, même lorsque ceux-ci sont moins accessibles. De cette façon, le conseil d'administration se donne les moyens nécessaire pour prendre action lorsqu'un entretien n'est pas réalisé.
Finalement, dans l'éventualité où le syndicat de copropriété est insatisfait de la manière dont les entretiens sont réalisés, il peut instaurer un règlement d’immeuble pour encadrer le financement, l'exécution et la gestion des travaux d'entretien. Pour modifier ou ajouter un règlement d'immeuble, le vote doit être pris à la majorité absolue à l'assemblée des copropriétaires (50 % plus une des voix des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée).
Notre équipe se fera un plaisir de vous aider dans l'établissement et le suivi de votre carnet d'entretien, contactez-nous pour plus amples informations !
L'Équipe REGISCO
Co-Fondateur de Regisco, Philippe occupe le rôle principal de développement de produit. Avec ses aptitudes en informatique, ses années d'expériences en bâtiment et son sens développé de la débrouillardise, il vous partage des articles pertinents sur le volet technique des bâtiments détenus en copropriétés.
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