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La loi 16 impose aux syndicats 3 nouvelles obligations depuis l'entrée en vigueur du règlement le 14 août 2025 :
Ces exigences découlent du décret 991-2025, adopté le 30 juillet 2025, qui précise la forme, le contenu et les échéances de chaque document.
L'attestation est exigible immédiatement, alors que le carnet d'entretien et l'étude du fonds de prévoyance doivent être obtenus au plus tard le 14 août 2028.
L'adoption du projet de loi 16 par l'Assemblée nationale du Québec, le 5 décembre 2019, a marqué le début de la plus importante réforme du droit de la copropriété divise depuis la refonte du Code civil en 1994. Certaines dispositions sont entrées en vigueur dès le 10 janvier 2020, notamment les règles sur la majorité renforcée et la responsabilité accrue des administrateurs.
Les obligations les plus structurantes, le carnet d'entretien, l'étude du fonds de prévoyance et l'attestation du syndicat, nécessitaient toutefois un règlement gouvernemental complémentaire pour préciser leur forme, leur contenu et leurs échéances. Ce règlement a été officiellement adopté le 30 juillet 2025 par le décret 991-2025 et publié dans la Gazette officielle du Québec. Il est entré en vigueur le 14 août 2025.
Les syndicats disposent désormais de deux échéances à retenir :
Cette loi cible 3 lacunes récurrentes dans la gestion des immeubles détenus en copropriété divise au Québec.
La réforme visée par cette loi consiste à imposer des outils de gestion préventive, le carnet d'entretien et l'étude du fonds de prévoyance, ainsi qu'un mécanisme de transparence transactionnelle via l'attestation du syndicat.
Ces 3 instruments transforment la copropriété divise en passant d'une gestion réactive à une planification structurée sur 25 ans.
La loi introduit de nouvelles dispositions législatives au Code civil du Québec :
Uniquement les membres de ces ordres professionnels :
Le professionnel doit être indépendant (non administrateur, gestionnaire, copropriétaire ou résident).
Les mises à jour sont obligatoires chaque année. Le conseil d'administration du syndicat, ou son gestionnaire, doit consigner les nouveaux renseignements : interventions effectuées, contrats, rapports et garanties.
Les révisions professionnelles sont obligatoires tous les 5 ans, ou 10 ans si l'immeuble :
Les copropriétés qui ont pris les devants ne seront pas pénalisées : un carnet d'entretien produit entre le 14 août 2023 et le 14 août 2025 est reconnu comme valide, à condition qu'il ait été préparé par un professionnel autorisé, soit un ingénieur, un technologue professionnel, un architecte ou un évaluateur agréé.
Cette clause transitoire est essentielle : elle permet aux syndicats ayant agi de manière proactive de ne pas devoir recommencer inutilement le travail. En d'autres termes, si votre syndicat a déjà investi dans un carnet d'entretien conforme aux principes de la loi 16, vous êtes en avance sur vos obligations légales.
👉 La première révision devra néanmoins être réalisée cinq ans après la date d'obtention du carnet, ou dix ans si votre copropriété remplit les critères permettant d'espacer les révisions (8 unités ou moins, 3 étages ou moins, ou copropriété horizontale sans parties communes du bâtiment).
L'étude du fonds de prévoyance est un outil de planification financière indispensable qui permet au syndicat d'anticiper les réparations majeures et le remplacement des parties communes sur un horizon d'au moins 25 ans. Elle vient compléter le carnet d'entretien, en transformant ses données techniques en projections budgétaires concrètes pour couvrir les dépenses à venir.
L'étude doit obligatoirement inclure :
Cette approche structurée permet une gestion prévisible et équitable des finances du syndicat.
Les mêmes ordres que pour le carnet, avec un ajout : les CPA (Ordre des comptables professionnels agréés).
L'étude doit être préparée par un professionnel indépendant du syndicat (non administrateur, non copropriétaire, non gestionnaire).
Selon le règlement officialisé le 30 juillet 2025, toutes les copropriétés, sans exception, doivent obtenir une étude de fonds de prévoyance tous les 5 ans.
Cette exigence s'applique quelle que soit la taille de la copropriété, le nombre d'unités, le type d'immeuble ou sa configuration. Aucune dérogation n'est prévue à cet égard.
L'objectif est clair : assurer une planification financière rigoureuse et à jour, basée sur des données actualisées, afin d'éviter les déficits budgétaires, les cotisations spéciales imprévues et les décisions prises à l'aveugle.
En instaurant une fréquence uniforme, le gouvernement s'assure que tous les syndicats maintiennent une vision réaliste et évolutive de leurs besoins financiers à long terme.
Les syndicats qui ont agi de manière proactive bénéficient d'une mesure transitoire : toute étude du fonds de prévoyance ou carnet d'entretien réalisée entre le 14 août 2023 et le 14 août 2025 est considérée valide pour une période de cinq ans, à condition qu'elle ait été produite par un professionnel autorisé selon les nouvelles exigences du règlement. Les fonds nécessaires au maintien du fonds de prévoyance doivent être réévalués à chaque mise à jour.
À noter : Les études réalisées avant août 2023 ne sont pas automatiquement reconnues, mais les syndicats disposent d'un délai allant jusqu'au 14 août 2028 pour se conformer en les mettant à jour selon les nouvelles exigences.
Souvent perçue comme un simple document administratif, l'attestation du syndicat s'impose désormais comme un levier central de transparence dans les transactions immobilières en copropriété. Elle devient un outil incontournable pour les acheteurs, mais également un révélateur de la qualité de la gouvernance du syndicat.
À compter du 14 août 2025, tout copropriétaire pourra demander au syndicat une attestation de l'état de l'immeuble lors d'une vente d'unité, moyennant, le cas échéant, les frais prévus par le règlement d'immeuble. Il n'a pas à attendre d'avoir une promesse d'achat pour le faire.
Dès qu'une telle demande est formulée, le syndicat dispose de 15 jours pour remettre le document, sans avoir à vérifier si le vendeur détient une offre d'achat (qu'elle soit conditionnelle, ferme ou signée).
Le non-respect de ce délai pourrait compromettre une transaction et nuire à la crédibilité du syndicat.
Le règlement précise que l'attestation du syndicat doit fournir un portrait fidèle, à la fois financier, technique, administratif et légal, de la copropriété. Les documents et renseignements suivants doivent notamment y figurer :
L'attestation devra être datée, signée, et indiquer clairement le nom et la qualité de la personne autorisée à la délivrer.
L'exigence de fournir une attestation du syndicat lors de la vente d'un condo représente l'une des mesures les plus structurantes de la réforme. Elle introduit un puissant levier de responsabilisation en rendant visibles, et comparables, les forces et les faiblesses de chaque syndicat de copropriété. Protéger la valeur de son immeuble passe désormais par la conformité à ces nouvelles exigences.
Dès l'entrée en vigueur du règlement, les immeubles mal préparés ou non conformes risquent de se heurter à des obstacles commerciaux concrets :
À l'inverse, les copropriétés bien structurées, transparentes et conformes aux exigences réglementaires seront naturellement avantagées. Elles démontrent une gouvernance rigoureuse, une planification solide et un souci de pérennité, autant de qualités recherchées par les acheteurs et les courtiers immobiliers dans un marché de plus en plus soucieux de la qualité de l'actif bâti.
L'entrée en vigueur officielle du règlement d'application de la loi 16 transforme en profondeur la gestion des copropriétés au Québec. Bien au-delà d'un simple exercice de conformité, cette réforme marque un véritable changement de culture vers une bonne gestion structurée et préventive. Elle clarifie les responsabilités, élève les standards de gouvernance et impose des outils structurants, le carnet d'entretien, l'étude du fonds de prévoyance, l'attestation en cas de vente.
Chaque acteur est concerné : les syndicats doivent structurer leur gouvernance, les promoteurs livrer des immeubles bien documentés, les gestionnaires assumer un rôle stratégique de conformité, et les copropriétaires bénéficient d'une meilleure transparence et stabilité financière.
👉 Pour une analyse détaillée des impacts pour chaque groupe, consultez notre article complet sur les rôles et responsabilités imposés par la Loi 16.
La loi 16 impose désormais des standards élevés en matière de transparence, de reddition de comptes et de documentation. Le règlement gouvernemental exige des gestionnaires qu'ils produisent des rapports détaillés, encadrent rigoureusement les assemblées et garantissent une communication claire des décisions financières.
Pour répondre à ces nouvelles exigences, la technologie joue un rôle clé. Les plateformes numériques comme Regisco permettent non seulement de suivre les obligations légales en temps réel, mais aussi d'automatiser les suivis et d'optimiser la gestion quotidienne. Cette transformation numérique est une opportunité pour les syndicats et firmes de gestion de professionnaliser leur approche, tout en réduisant les risques d'erreur ou d'omission.
La conformité à la loi 16 ne se limite pas à remplir des obligations : c'est l'occasion de structurer votre syndicat, de prévenir les imprévus et de valoriser votre immeuble. Que vous soyez au début de votre démarche ou prêt à finaliser votre carnet d'entretien, Regisco vous accompagne à chaque étape, de l'analyse initiale à la mise en œuvre complète.
Vous pouvez consulter le règlement officiel ici.
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