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Le 5 décembre 2019, le Québec a marqué un tournant avec l'adoption du projet de loi 16, une réforme majeure du droit de la copropriété divise depuis le Code civil de 1994. Entrée partiellement en vigueur le 10 janvier 2020, cette loi répond à la croissance des copropriétés dans la province, visant à renforcer la transparence, la gestion responsable et la durabilité des copropriétés divises.
Cet article explore les principales dispositions de la loi, couvrant l'entretien des bâtiments, les obligations des syndicats et des promoteurs, les finances du syndicat ainsi que impacts sur les copropriétaires.
Contexte et Origine
La Loi 16 émerge en réponse aux défis croissants des syndicats de copropriété, visant à moderniser le cadre juridique face à la popularité de ce type d'habitation au Québec. Elle vise une gestion plus efficace des copropriétés, reflétant les changements et enjeux dans le domaine immobilier.
Changements pour la copropriété divise
Cette loi introduit des changements cruciaux dans le droit de la copropriété divise, touchant l'entretien des bâtiments, les règles de majorité pour les modifications de l'Acte Constitutif, les études du fonds de prévoyance, la tenue du carnet d' entretien, et des mesures de transparence comme l'attestation du syndicat lors de ventes.
Impacts majeurs des modifications
Ces ajustements apportent des améliorations notables dans la gestion des copropriétés, améliorant les normes de conservation des bâtiments et influençant positivement la valeur des condos. Ils uniformisent la gestion des copropriétés, apportant plus de clarté sur l'état des syndicats et facilitant des transactions mieux informées. Toutefois, ils représentent aussi un défi pour les copropriétés n'ayant pas encore adopté une gestion méticuleuse.
La clause pénale
La clause pénale de la Loi 16 impose une responsabilité accrue aux administrateurs de copropriétés. Avec l'entrée en vigueur de ces obligations supplémentaires, ils doivent respecter un niveau de gestion plus élevé et sont légalement responsables en cas de non-conformité.
Cette responsabilité souligne l'importance d'une gestion conforme et méticuleuse, conformément aux réglementations actualisées, pour protéger les intérêts de la copropriété et éviter des conséquences juridiques.
Majorité renforcée
La Loi 16 prévoit également des changements significatifs en ce qui concerne la majorité requise pour certaines décisions au sein des copropriétés divises.
La majorité renforcée, telle que définie dans le cadre de la loi 16 au Québec, se réfère à une règle de décision plus stricte pour certaines actions importantes au sein de la copropriété. Cette majorité requiert plus que la simple majorité des voix des copropriétaires pour l'adoption de certaines décisions lors des assemblées de copropriétaires. Cette modification vise à garantir que des décisions pouvant avoir un impact important, comme les modifications majeures à la déclaration de copropriété ou à l'Acte Constitutif, reçoivent un soutien plus grand parmi les copropriétaires.
La loi 16, instaure des changements importants, notamment par l'obligation de réaliser une étude détaillée comme l'étude du fonds de prévoyance tous les cinq ans ainsi que tenir un carnet d' entretien de la copropriété.
L'introduction de l'article 1070.2 du Code civil du Québec par le biais de la Loi 16 a établi une nouvelle disposition législative qui impose une obligation de carnet d' entretien en copropriété.
L'article 1070.2 énonce ce qui suit :
« Le conseil d' administration fait établir un carnet d’ entretien de l’immeuble, lequel décrit notamment les entretiens faits et à faire. Il tient ce carnet à jour et le fait réviser périodiquement.
La forme, le contenu et les modalités de tenue et de révision du carnet d’entretien, de même que les personnes qui peuvent l’établir et le réviser, sont déterminés par règlement du gouvernement. »
Bien que cet article ne soit pas encore en vigueur et que des détails restent à préciser, quelques conclusions préliminaires peuvent déjà être tirées :
Selon les dispositions législatives de la Loi 16, l'article 1071 du Code civil du Québec est également modifiée. Les syndicats devront réaliser une évaluation régulière du fonds de prévoyance, faite par des professionnels d'un Ordre professionnel, tels que des architectes, ingénieurs ou technologues professionnels, pour évaluer les cotisations au fonds de prévoyance en fonction des coûts des réparations majeures et des remplacements des parties communes.
Afin d'établir la contribution des copropriétaires, assurant ainsi une planification financière adéquate et une répartition équitable des coûts.
Les syndicats de copropriété sont directement impactés par la Loi 16. Ils doivent non seulement veiller à la réalisation de l'étude du fonds de prévoyance, mais aussi gérer activement ce fonds en se basant sur les recommandations de l'étude. Cela implique l'évaluation précise des contributions requises de la part des copropriétaires et la mise en place d'une planification financière.
De plus, les syndicats de copropriété ont la responsabilité de maintenir un carnet d'entretien détaillé. Ce document doit fidèlement consigner l'historique des interventions, refléter l'état actuel de l'immeuble et identifier les besoins futurs en termes d'entretien et de réparations. Cela permet une gestion plus efficace et informée de la propriété, assurant sa préservation à long terme.
La Loi 16 impose également des nouvelles des obligations spécifiques pour les promoteurs immobiliers en matière de copropriétés. Lorsque le projet de règlements de la loi 16 sera adopté, les promoteurs immobiliers seront tenus de fournir tous documents pertinents incluant des informations détaillées sur l'état de l'immeuble, le premier budget initial qui inclus aussi les prévisions des travaux dès la livraison de l'immeuble (lors de l'Assemblée générale de transition).
Cela va aussi inclure la première étude du fonds de prévoyance qui déterminera la provision adéquate de fonds nécessaire dès le début. Ces exigences visent à assurer que les nouveaux projets de copropriété soient développés avec une vision à long terme, en intégrant dès le départ des pratiques de saine gestion et durable, en conformité avec les normes imposées par la Loi 16.
Bien que la Loi 16 concerne principalement les administrateurs de syndicats de copropriété, qui doivent veiller au respect de ces nouvelles exigences, elle implique également les copropriétaires de l'immeuble.
Les copropriétaires doivent être prêts pour une gestion immobilière plus rigoureuse et une potentielle augmentation des frais de condo pour financer les entretiens réguliers et réparations majeures.
Cette législation vise aussi à promouvoir une gestion financière plus transparente, permettant aux copropriétaires de mieux comprendre les dépenses et les travaux nécessaires.
En conséquence, on attend des copropriétaires une plus grande implication et une ouverture face aux potentielles augmentations des frais de condo, afin de répondre aux réels besoins des copropriétés.
Bien que la loi 16 fait beaucoup réagir par rapport à la pression financière qu'elle exerce sur les copropriétaires ainsi que l'augmentation du niveau de responsabilité des administrateurs, il est important de reconnaître comment et pourquoi le fonds de prévoyance, dans le contexte des copropriétés, joue un rôle crucial :
La loi 16 apporte en effet des modifications significatives pour les nouvelles copropriétés au Québec. Ces changements visent principalement à renforcer la transparence, la prévoyance et la qualité dans la construction et la gestion des copropriétés :
1. Constitution Obligatoire d'un Fonds de Prévoyance dès la Livraison : Par la loi 16, le promoteur immobilier est désormais obligé de constituer un fonds de prévoyance dès la livraison de l'immeuble. Cette mesure vise à assurer que les ressources financières nécessaires seront disponibles pour les réparations et l'entretien futurs de l'immeuble.
2. Fin de la Pratique de 5% du Budget Opérationnel ou de la Valeur de Reconstruction : Auparavant, il était courant de mettre de côté 5% du budget ou de la valeur de reconstruction de l'immeuble dans un fonds distinct. Toutefois, cette pratique n'était pas toujours suffisante pour couvrir les coûts réels à long terme.
3. Estimation Juste et Factuelle du Fonds : La nouvelle loi exige que le fonds de prévoyance soit estimé de manière juste et factuelle. Cela signifie que les cotisations doivent être basées sur une évaluation réaliste des coûts futurs, plutôt que sur des estimations arbitraires ou inexactes.
4. Première Étude du Fonds de Prévoyance par le Promoteur : Il incombera au promoteur immobilier de réaliser la première étude du fonds de prévoyance. Cette étude est cruciale car elle doit déterminer les cotisations basées sur les besoins réels de l'immeuble, garantissant ainsi une planification financière plus précise et responsable. Cette obligation sera en vigueur suivant l'adoption du projet de règlement de la loi 16.
5. Transparence accrue pour les acheteurs : La loi exige que le promoteur fournisse des informations complètes et transparentes aux acheteurs. Cela inclut des détails sur les aspects financiers, la gestion de l'immeuble, ainsi que les matériaux utilisés et les fournisseurs impliqués dans la construction.
6. Clarification du contenu du registre de copropriété : La loi clarifie le contenu requis dans le registre de copropriété, ce qui permet aux acheteurs d'accéder à des informations plus détaillées et fiables sur l'immeuble dès leur achat.
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La loi 16 au Québec augmente la transparence pour les acquéreurs de condos neufs ou existants. Elle oblige les promoteurs à créer un fonds de prévoyance réaliste dès la livraison, basé sur des études des coûts futurs, et à fournir des informations détaillées sur la gestion et les matériaux utilisés.
La loi renforce aussi la gestion des copropriétés par des règles plus strictes pour les syndicat de copropriété par le biais de la tenue d'un registre d'entretien, du suivi d'une étude du fonds de prévoyance, d'un fonds d'Auto-assurance, assurant une meilleure gouvernance et protection des acheteurs.
Ces mesures, combinées avec des exigences renforcées en matière d'assurance, contribuent grandement à protéger les intérêts des futurs acquéreurs de condos en leur fournissant une transparence accrue et des informations fiables sur leur potentiel investissement.
En plus d'avoir accès à plus d'information et de documentation, la loi 16 permet aux acquéreurs de condos de mieux comprendre les engagements financiers et les responsabilités liés à leur investissement, ce qui est essentiel pour prendre des décisions informées et sécurisées.
Concrètement, lors des transactions de vente, le Copropriétaire Vendeur est appelé à remplir une déclaration informant l'acquéreur de toute cotisation spéciale à venir ou de travaux majeurs prévus. Cette déclaration, souvent appelée "attestation sur l'état des finances", joue un rôle crucial dans la communication d'informations financières pertinentes à l'acquéreur.
Cette attestation assure que l'acquéreur est pleinement informé des engagements financiers et des responsabilités liés à son investissement. Elle couvre des aspects essentiels comme les cotisations spéciales qui pourraient être requises pour des travaux d'entretien majeurs ou des réparations imprévues. L'acquéreur est ainsi mieux préparé pour les coûts futurs et peut prendre une décision plus éclairée sur l'achat du condo.
En fournissant une image claire et complète de la situation financière de la copropriété, cette exigence de transparence contribue à la protection des intérêts du promettant - acheteur. Elle leur permet d'évaluer de manière plus précise les coûts totaux associés à leur investissement potentiel, incluant non seulement le prix d'achat, mais aussi les dépenses futures liées à la copropriété. Cela aide à éviter les surprises désagréables après l'achat, assurant ainsi que les décisions d'achat sont prises sur la base d'informations complètes et fiables.
La Loi 16 renforce la gestion administrative des immeubles en copropriétés au Québec, mettant un accent particulier sur la transparence et la saine gouvernance. Cette loi exige des administrateurs de copropriété une gestion plus rigoureuse, en assurant un accès clair et complet aux informations pour les copropriétaires.
Les administrateurs sont désormais tenus à une plus grande responsabilité dans le partage d'informations, notamment par la communication rapide et transparente et justification des décisions importantes. Ces changements visent à améliorer les pratiques de gestion au sein des copropriétés, assurant ainsi leur durabilité et prospérité.
Les administrateurs, en tant que membres du conseil d'administration, ont la responsabilité de respecter toutes les obligations légales imposées aux syndicats de copropriété. Cela signifie qu'ils doivent agir de manière diligente et conforme aux normes établies, engageant leur responsabilité professionnelle dans la gestion de la copropriété. Ils doivent donc être méticuleux dans leur gestion, s'assurant que toutes les décisions et actions sont bien documentées, que les finances sont gérées de manière transparente et que toutes les informations pertinentes sont communiquées aux copropriétaires.
Cette diligence et conformité ne sont pas seulement des obligations légales, mais aussi des mesures de protection pour les administrateurs eux-mêmes, réduisant le risque de conflits et de litiges au sein de la copropriété.
Est-ce que la loi 16 est entrée en vigueur?
Bien que la Loi 16 soit adoptée, certaines de ses dispositions législatives, comme l'étude du fonds de prévoyance, ne sont pas encore en vigueur. Les conseil d' administration sont encouragés à ajuster la contribution annuelle pour préparer l'avenir et éviter des cotisations spéciales imprévues.
En résumé, dans l'attente de la mise à jour et l'adoption officielle des nouvelles dispositions de la Loi 16 du règlement gouvernemental, il est vivement recommandé aux syndicats de copropriétaires de procéder à leur première étude de fonds de prévoyance tout en assurant le suivi méticuleux du carnet d'entretien de leur copropriété.
Ces démarches assurent la santé financière et la stabilité à long terme des copropriétés, une administration des parties communes plus encadrée, évitant les coûts imprévus. Une gestion proactive est essentielle pour maintenir la valeur de la propriété et pour répondre efficacement aux futures obligations légales.
Ministre des Affaires municipales
Dernière mise à jour de la loi 16 : https://www.assnat.qc.ca/fr/travaux-parlementaires/projets-loi/projet-loi-31-43-1.html
Kayci est une experte passionnée et dévouée à améliorer la gouvernance et la performance des syndicats de copropriété. Elle possède une vaste expérience en gestion immobilière et en copropriété, et vous offre des conseils pratiques pour prendre des décisions éclairées et atteindre la saine gouvernance de votre actif.
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