Le 10 janvier 2020 est entré en vigueur l’article 39 du projet de loi 16, visant principalement l’encadrement des syndicats de copropriétés au Québec. C’est cette fameuse loi qui oblige dorénavant tous les syndicats de copropriétés à tenir un carnet d’entretien de l’immeuble et d’obtenir une étude du fonds de prévoyance qui vise à établir les sommes nécessaires afin de pallier aux futurs réparations et remplacements majeurs des parties communes.

À la lumière de nos échanges avec différents conseils d'administration, on a réalisé que plusieurs se posent encore les mêmes questions ! À l'intérieur de cet article, vous y retrouverez certaines de nos réponses à ces interrogations pertinentes : 

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D’abord qu'est-ce qu'un fonds de prévoyance ?

Selon le Code civil du Québec, le syndicat a l’obligation de constituer un fonds de prévoyance, c’est-à-dire, prévoir un fonds de réserve financier qui servira au paiement des travaux futurs relatifs aux réparations majeures et aux remplacements des parties communes.

Les dispositions du Code civil sont d’ordre public, et le syndicat ne peut tout simplement pas y déroger. Ces dispositions exigent que les sommes à verser au fonds de prévoyance soient établies à partir du calcul du coût estimatif des réparations majeures et des remplacements de l’inventaire des parties communes. Il est donc requis pour un syndicat d’effectuer une étude du fonds de prévoyance selon ces stipulations.

Or, le fonds de prévoyance est un compte distinct du fonds opérationnel et du fonds d’auto-assurance dans lequel le syndicat cotise et utilise pour payer ces travaux qui sont, dans la plupart des cas, prévisibles grâce à des études comme l’étude du fonds de prévoyance. Conformément à l’article 1341 du Code civil du Québec, l’argent au fonds de prévoyance doit demeurer liquides et disponibles à court terme, notamment sur un avis de 30 jours.

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Quelle est la portée d’un mandat d’étude du fonds de prévoyance ?

Les experts attitrés au mandat auront pour fonction d’établir un inventaire des composants et de réaliser les projections des dépenses pour évaluer les cotisations annuelles nécessaires à la réalisation des travaux majeurs selon les durées de vie utiles théoriques de l'industrie. Or, chaque rapport doit comprendre un relevé des composants complet afin que les projections comprennent tous les équipements de votre copropriété.

Chez Regisco, nous évaluons les coûts de remplacement selon les coûts unitaires actuels provenant de manuels de construction, de logiciels d’estimation spécialisés et de notre expérience du marché. Toutes nos estimations comprennent les montants des coûts de démantèlement, les coûts d’administration et les taxes applicables. Lorsque les travaux comportent une particularité pouvant complexifier la réalisation des travaux (accès restreint, hauteur, mesures d’atténuation), une contingence additionnelle est appliquée sur la valeur des travaux.

Toutes nos études portent sur les dépenses à effectuer dans un horizon de 25 ans, toutefois nous prévoyons aussi une provision pour les dépenses prévues entre la 26e et la 40e année. Par conséquent, nous limitons notre évaluation aux interventions susceptibles de se produire à même l’horizon de 40 ans.

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À quel moment puis-je utiliser l’argent à mon fonds de prévoyance ?

Rappelons que le fonds de prévoyance doit être utilisé pour les réparations majeures et des remplacements de l’inventaire des parties communes. Pour bien définir ce qu’est un « travaux majeur », il faut se référer à la définition d’une réparation majeure décrite dans le Code Civil du Québec :

1152. Les réparations majeures sont celles qui portent sur une partie importante du bien et nécessitent une dépense exceptionnelle, comme celles relatives aux poutres et aux murs portants, au remplacement des couvertures, aux murs de soutènement, aux systèmes de chauffage, d'électricité ou de plomberie ou aux systèmes électroniques et, à l’égard d’un meuble, aux pièces motrices ou à l’enveloppe du bien.

Donc, pour revenir à la question « à quel moment puis-je utiliser l’argent à mon fonds de prévoyance », la réponse est la suivante : le syndicat doit s’assurer que les travaux cadrent à l’article ci-mentionné (1152. C.c.Q) et doit suivre le plan pluriannuel proposé par l’expert.

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Quels sont les objectifs de l’étude du fonds de prévoyance ?

L'étude du fonds de prévoyance est le meilleur outil d'un syndicat de copropriété pour déterminer, le plus fidèlement possible, les réparations futures et les coûts de remplacement. Pour plusieurs, il s’agira de votre première étude... Celle-ci servira entre-autre de mise-à-niveau des cotisations. Ensuite, tous les cinq ans, une révision devra être faite par l’expert où nous pourrons suivre l'évolution de l'état des biens et ajuster les projections et les cotisations à faire à ce fonds.

Nous notons plusieurs objectifs de l’étude :

• Avoir suffisamment d’argent pour financer les grands travaux au moment de leur réalisation ;
• Assurer une équité intergénérationnelle des cotisations des copropriétaires ;
• Éviter de susceptibles cotisations spéciales ;
• Permettre de diminuer le financement provenant des contributions des copropriétaires en augmentant la capacité à générer des intérêts.

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Quel est le délai d’obtention de cette expertise au Québec ?

Bien que plusieurs pensent que l’obligation est déjà en place, cette disposition n’est toutefois pas encore vigueur au Québec.

En effet, la loi prévoit qu’un règlement devra être adopté afin de déterminer certaines modalités de ces études, par exemple le type d’ordres professionnels qui seront autorisés à réaliser une étude de fonds de prévoyance. On s’attends également à ce que ce règlement précise certains paramètres de l’étude. À l’aube de la nouvelle année 2022, les experts du domaine ont confirmé les rumeurs que ce serait dans les prochains mois que devraient être publiés ces règlements ! Une fois ce règlement publié, les syndicats de copropriété auront 3 ans pour obtenir leur première étude de fonds de prévoyance. Toutefois, les experts s’entendent qu’il est préférable pour les syndicats de déjà mettre en plus l’étude afin d’ajuster les cotisations au fonds.

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Mon expert nous informe que la loi permet un rattrapage sur 10 ans. En pratique, qu’est-ce que cela signifie pour mon syndicat ?

Selon la loi et à la lumière des conclusions de l’étude du fonds de prévoyance préparée par votre expert, il est prévu que si la somme réelle accumulée au fonds du syndicat s'avère insuffisante, le conseil d'administration pourra fixer les cotisations à être versées annuellement afin d’atteindre un niveau suffisant au bout de la période allouée de 10 ans suivant la date d'obtention de la première étude. En d’autres termes, la loi permet au syndicat de faire un rattrapage sur une période de 10 ans, permettant alors aux copropriétaires de se mettre à niveau graduellement.

D'ailleurs, les promoteurs d’une copropriété nouvellement construite devront, dans les six mois suivant la tenue de leur Assemblée de transition produire et fournir une étude du fonds de prévoyance au syndicat. Jusqu’à ce que le promoteur obtienne l’étude du fonds de prévoyance, les sommes à verser devront correspondre à 0,5 % de la valeur de reconstruction de l'immeuble.

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Vous avez des questions à cet effet, parlez-en à nos experts !

L'Équipe REGISCO