Même s’il peut être rassurant pour un syndicat de conserver son argent au chaud et dans un seul compte bancaire, il suffit d’un peu d’initiative, d’analyse et de planification par le syndicat pour pouvoir faire fructifier l’argent de son fonds de prévoyance et voir les économies des copropriétaires fleurir et se multiplier au fil des ans.
Il s’agit d’ailleurs d’une pratique commune pour les syndicats de placer leur argent permettant de générer de l’intérêt par le biais de produits de placements offerts par les grandes institutions bancaires. Effectivement, depuis 1994, la loi oblige les syndicats en copropriétés divises de mettre sur pied un fonds de prévoyance liquide, disponible à court terme et surtout que son capital soit garanti en tout temps.
Bien que toujours vrai aujourd’hui, cette obligation a évolué et grâce à la nouvelle loi 16 adoptée en décembre 2019, les syndicats ont dorénavant l’obligation d’y effectuer une étude du fonds de prévoyance afin de bien planifier les sommes nécessaires pour les travaux et les remplacements majeurs de leur copropriété. C’est grâce à cette nouvelle obligation, qu’est d’effectuer une étude du fonds de prévoyance, que les syndicats obtiennent plus de flexibilité quant à leur choix de placements du fonds de prévoyance.
L’étude du fonds de prévoyance, maintenant devenue une obligation, oblige les syndicats à engager une firme d’experts pour déterminer les coûts des travaux de réparations majeures à effectuer à court, moyen et long terme, de même que les sommes qui devront être versées pour la réalisation desdits travaux.
Certes, c’est en partie grâce à cette étude que les syndicats peuvent plus facilement suivre l’évolution des besoins du fonds de prévoyance pour ainsi mieux gérer leur flux de trésorerie. Là où ça devient intéressant pour le syndicat, c’est qu’en ayant un échéancier plus ou moins définis des travaux majeurs, il peut se permettre de placer à court ou moyen terme certaines sommes du fonds de prévoyance. En d’autres termes, le syndicat n’a plus l’obligation de liquidité totale du compte de fonds de prévoyance comme il l’était auparavant. L’époque où les produits de placements étaient limités et offraient des rendements pratiquement nuls est terminée. Les syndicats peuvent dorénavant moduler leurs investissements et y faire fructifier les épargnes des copropriétaires. C’est d’ailleurs ce qu’on vous recommande de faire!
Quand vient le moment de choisir son placement, le montant que vous souhaitez investir, le terme du placement et le taux d’intérêt sur celui-ci sont trois variables très importantes dans l’équation.
Effectivement, les institutions financières offrent plusieurs types de placements, mais très peu d’entre eux respectent l’Article 1071 du Code Civil obligeant la liquidité du placement et surtout que ceux-ci soient présumés sûrs.
Parmi les choix proposés aux syndicats, il y a par exemple les obligations négociables et encaissables du gouvernement canadien qui sont placées entre 5 et 10 ans, les actions ordinaires et privilégiées des grandes compagnies canadiennes et les fonds communs de placement, mais encore une fois, ces placements sont acceptables uniquement si les échéances correspondent avec la projection des travaux et des besoins en liquidités pour les réaliser. Autrement, les produits les plus communs et suggérés aux syndicats sont les CPG, soit les certificats de placements garantis. On vous conseillera souvent des CPG de 1 an, 2 ans, voire allant jusqu’à 5 ans. Ce qui est encore plus intéressant, c’est que peu importe votre produit de placement, c’est qu’étant un organisme à but non lucratif, le syndicat ne sera pas imposé sur son gain en capital!
Finalement, lorsque vous aborderez la stratégie de placement, assurez-vous de vous de bien établir l’implication minimale que vos membres du conseil d’administration sera prêt à consacrer dans la gestion de ses finances. En décidant d’opter pour des placements avec une échéance de 12mois, sachez que vous devrez compter sur un conseil d’administration engagé et à vigilant par rapport aux besoins en liquidité de son syndicat.
Que vous disposez de 1 000 $, 10 000 $, ou encore 100 000 $ dans le compte bancaire de votre syndicat, vous devrez vous fier à votre étude du fonds de prévoyance qui décrit notamment les échéances et les coûts de ces travaux. D’ailleurs rappelez-vous que le montant investis doit être un surplus. Vous ne pourriez reporter d’importants travaux requis et devez avoir l’argent disponible lorsque nécessaire.
Conséquemment, vous devrez vous fier aux recommandations des experts pour établir une stratégie de placement adaptée à votre réalité. Un conseiller en placement pourra vous conseiller dans la sélection du produit qui correspondra à la situation de votre syndicat pour que l’argent soit accessible en même temps que les travaux prévus à l’étude.
Des imprévus, c’est inévitable, et surtout en copropriété. D’ailleurs, c’est l’une des raisons pour laquelle les législateurs ont rendu obligatoire la constitution de certains fonds comme le fonds d’auto-assurance de la loi 141 et les fonds de prévoyance.
Malgré que vous travailliez avec des experts pour établir un échéancier précis des travaux, il se pourrait que vous ayez à effectuer des travaux d’urgence dû à des accidents imprévisibles. C’est pour cela que pour chacun des placements que réaliserez pour votre syndicat, il faudra prendre le temps de vous poser les bonnes questions, réfléchir à l’avenir de votre bâtiment, procédez à des expertises supplémentaires pour connaître l’état de vos composantes, etc. Vous devrez vous pencher sur la santé générale de votre immeuble et ne pas oublier un principe de base important : ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier, en prévoyant un montant pour les imprévus. Créez des comptes distincts, étalez vos placements et assurez-vous que l’argent soit facilement encaissable en tout temps pour être en mesure de faire face aux intempéries.
Prenons un rendement de 1.25 % (taux moyen actuellement offert par les grandes banques).
Disons que vous avez un solde de 15 000 $ dans votre fonds de prévoyance. Cette année, vous faites contribuer vos copropriétaires pour un montant de 15 718 $ et augmentez vos cotisations annuelles de 2.7% par année (par exemple 16 142 $ la seconde, 16 578 $ la troisième et ainsi de suite). Avec un rendement moyen de 1.25 %, vous obtiendrez 59 051 $ de revenu au bout de 25 ans.
Pas mal n'est-ce pas ?
Ce simple exemple illustre l’effet impressionnant des intérêts composés que vos copropriétaires pourrait profiter.
Certains administrateurs nous ont confié leurs craintes par rapport aux obligations imposées aux copropriétés. En effet, il peut parfois être difficile de s’y retrouver aux travers de toutes ces lois.La première étape pour votre syndicat est d’obtenir votre étude du fonds de prévoyance pour y avoir meilleure connaissance de l’état de votre immeuble. Au travers de votre rapport d’expertise, assurez-vous d’obtenir divers scénarios de financement sur une période de 25 ans, ce qui vous permettra d’établir les sommes disponibles pour placements. Il nous fera plaisir de vous aider dans vos démarches!
Kayci est une experte passionnée et dévouée à améliorer la gouvernance et la performance des syndicats de copropriété. Elle possède une vaste expérience en gestion immobilière et en copropriété, et vous offre des conseils pratiques pour prendre des décisions éclairées et atteindre la saine gouvernance de votre actif.
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