La Loi 16 représente la plus importante réforme du droit relatif à la copropriété divise depuis l'instauration du Code civil du Québec en 1994. En résumé, la Loi 16 constitue une avancée significative dans le domaine de la copropriété divise au Québec. Elle modernise et renforce le cadre juridique des syndicats de copropriété, tout en promouvant la transparence, la gestion responsable et la durabilité des copropriétés divises dans un contexte en constante évolution.

Le projet de Loi 16 a été approuvé en décembre 2019. Bien que la majorité des modifications touchant la copropriété divise soient en effet depuis le 10 janvier 2020, certains changements majeurs ne prendront effet qu'après l'adoption d'un règlement, notamment en ce qui concerne les études de prévoyance des fonds, le carnet d'entretien et l'attestation du syndicat concernant l'état de la copropriété.

Consultez le texte complet du projet de loi 16 ici.

La Loi 16 apporte un vaste ensemble de changements pour les copropriétés du Québec, allant bien au-delà de ce qui est énuméré ici. Cependant, voici un aperçu des principales nouveautés introduites par cette loi :

1- Clarification de l'article 1039 sur le conservation de l'immeuble

L'article 1039 du Code civil avait déjà pour objet la "conservation de l'immeuble, l'entretien et l'administration des parties communes". L'ajout apporté par la Loi 16 ici, clarifie que le conseil d'administration est bel et bien tenu d'effectuer les travaux nécessaires à la préservation et à l'entretien de l'immeuble.

2- Changements dans les Règles de Majorité pour les modifications à l'Acte Constitutif

‍L'adoption ou la modification de l'Acte Constitutif requiert des votes à double majorité, toutefois, maintenant ces votes doivent obtenir 75% des voix présentes ou représentées à l'Assemblée, par opposition à 75% de l'ensemble des voix de la copropriété.
‍
Ensuite, une étape chez un notaire est nécessaire pour formaliser l'acte de modification de la déclaration de copropriété, suivi de sa publication au Registre foncier du Québec.

3- Inscription des nouveaux règlements de l'Immeuble
‍
Il s'agit d'une modification à l'Article 1060 du Code civil du Québec qui apporte clarifie le formalisme requis lors de l'adoption d'un nouveau Règlement d'immeuble ou lors de l'amendement d'un règlement existant (Partie II de la déclaration de copropriété).

Une fois que le règlement a été adopté par l'Assemblée des copropriétaires, le procès-verbal de l'Assemblée doit explicitement mentionner le règlement adopté, et ce règlement doit être intégré ou annexé au Registre de la copropriété.


4- La contribution des copropriétaires
‍
La loi 16 apporte une révision de l'Article 1064 qui établi que :

a. Les charges relatives à l'entretien et aux réparations habituelles des parties communes à usage restreint sont exclusivement assumées par le copropriétaire qui en bénéficie, tandis que

b. les charges liées aux réparations majeures et aux remplacements sont assumés par l'ensemble des copropriétaires, sauf disposition contraire dans la déclaration de copropriété.

Le syndicat doit donc toujours se référer à sa propre déclaration de copropriété.

5- Achat par un nouveau propriétaire ou location d'unité

L'article 1065 introduit deux principales nouveautés.

a. Tout d'abord, la première consiste en une exigence impose au nouveau propriétaire d'un unité d'informer le syndicat de sa récente acquisition dans les 15 jours suivant son achat.

b. La deuxième nouveauté concerne la clarification d'une obligation déjà en place : celle du locateur d'informer le syndicat de la location de son unité. S'ajoute désormais à cette obligation un délai de 15 jours à partir du début de la location. Le propriétaire de l'unité doit fournir le nom du locataire, la durée du bail et la date à laquelle les Règlements seront remis au nouveau locataire.

6- Travaux requis et urgents - Avis

L'objectif de cette disposition est de garantir que des travaux essentiels pour le bien-être et la sécurité de l'immeuble ne soient pas empêchés par les copropriétaires. La modification apportée par la loi 16 est qu'il est également obligatoire de notifier les occupants des parties privatives.

7- Attestation du Syndicat lors des Ventes

Les vendeurs d'unités de condo sont désormais tenus de fournir aux acheteurs potentiels une attestation du syndicat sur l'état de la copropriété (cette disposition n'est pas encore en vigueur).

Le syndicat a la responsabilité de rédiger et de signer cette attestation, qui doit être envoyée au vendeur dans un délai de 15 jours à partir de la demande. Actuellement, le contenu précis de cette attestation reste inconnu. Un règlement gouvernemental sur ce sujet est en cours d'élaboration et devrait être adopté prochainement. (cette disposition n'est pas encore en vigueur)

8- Partage des documents de la copropriété au promettant-acheteur
‍
L'article 1068.2 introduit une nouvelle obligation pour le syndicat qui doit fournir au promettant-acheteur, tous les documents et informations relatifs à la copropriété (en s'assurant de ne pas divulguer aucune information sensible de la vie privée des occupants). Le syndicat est également tenu d'envoyer une copie de ces documents au vendeur.

Cette nouvelle règle permet au promettant-acheteur d'avoir accès aux documents nécessaires pour prendre une décision éclairée avant d'acheter une unité de condo.

9- Le règlement des charges non-payés par l'acheteur d'un unité

L'article 1069 a été sujet à une modification mineure qui concerne l'obligation pour tout acquéreur d'une unité de condo de prendre en charge le règlement des charges non payées par le copropriétaire vendeur. C'est donc l'acheteur qui doit régler le montant principal des charges en souffrance, mais également les intérêts.

10 - Clarification du contenu du Registre de copropriété

Désormais, ce n'est plus seulement « l'adresse » du copropriétaire qui doit figurer dans le Registre, mais son « adresse postale ». L'objectif est d'éviter l'usage abusif des adresses électroniques.

L'article 1070 agit pour protéger les informations personnelles sensibles, telles que les numéros de téléphone ou les adresses électroniques, qui ne peuvent être collectées ou divulguées sans le consentement explicite de la personne concernée.

Une autre modification concerne le nom et l'adresse de chaque locataire. Bien que le conseil d'administration (CA) doive avoir connaissance des locataires, leurs identités ne sont plus obligées d'être consignées dans le Registre de la copropriété.

Un autre ajout est que le Registre doit dorénavant inclure les résolutions écrites prises lors des Assemblées ou des réunions de CA. De plus, les certificats de localisation de l'immeuble, son carnet d'entretien et son étude de fonds de prévoyance doivent également être intégrés au Registre.

11- Paramètres de consultation du Registre de copropriété

L'article 1070.1 est une toute nouvelle addition au code. Il aborde trois aspects liés à la consultation du Registre de la copropriété par un copropriétaire :

a. Le premier aspect concerne la possibilité pour le conseil d'administration d'exiger la présence d'une personne de son choix pendant la consultation.

b. Le deuxième aspect traite de la régulation de la consultation, laquelle est établie par l'assemblée des copropriétaires via un règlement détaillé. Ce règlement prévoit notamment les heures et les modalités d'accès pour la consultation.

c. Le troisième aspect concerne le droit d'obtenir une copie du contenu du Registre. Dans ce cas, il semble que le législateur exige le paiement de frais raisonnables pour accéder à ce droit.

12- Le carnet d'entretien
‍
L'article 1070.2 est une nouvelle disposition qui introduit l'obligation d'établir un carnet d'entretien pour chaque immeuble. Ce document est spécifique à chaque copropriété. Tout comme l'étude de fonds de prévoyance, le carnet d'entretien devra également être révisé périodiquement pour garantir qu'il est bien suivi.(cette disposition n'est pas encore en vigueur)

13- Étude du fonds de prévoyance

L'article 1071 introduit l'obligation de réaliser une étude de fonds de prévoyance. Cette étude, essentielle et spécifique à chaque immeuble, a pour objectif de prévoir les travaux importants de remplacement des parties communes. Il s'agit d'une étude qui établit, sur un horizon de 30 à 40 ans : combien d'argent sera dépensé, à quelles fins et à quel moment. L'étude propose également un échéancier de cotisations à long terme, contribuant à une gestion financière saine et équitable à travers les générations de propriétaires.

Ce nouvel article précise aussi que c'est le conseil d'administration (CA), et non l'assemblée générale des copropriétaires (AGA), qui détermine l'utilisation de ce fonds. Par conséquent, il n'est pas nécessaire de faire adopter par l'assemblée l'utilisation de sommes importantes du fonds de prévoyance pour des remplacements de parties communes prévus dans l'étude.

Le règlement impose également une fréquence de mise à jour de 5 ans pour l'étude, empêchant ainsi que celle-ci reste valide pendant 30 ans sans être actualisée. Il est donc recommandé de développer un partenariat durable avec le fournisseur d'étude. (cette disposition n'est pas encore en vigueur)

Également, une fois que le règlement gouvernemental sera en vigueur, il sera de la responsabilité du promoteur d'obtenir la première étude de fonds de prévoyance. Tant qu'il ne le fera pas, il devra contribuer au fonds de prévoyance avec 0,5% de la valeur de reconstruction de l'immeuble. Cette mesure incite fortement les promoteurs à réaliser la première étude dès la publication de la Déclaration de copropriété, ou aussi rapidement que possible par la suite.

14- Consultation de l'Assemblée des copropriétaires

L'article 1072.1 est une nouvelle disposition pour les cotisations spéciales requises par un syndicat. Toutes cotisations spéciales doit faire l'objet d'une Assemblée. La cotisation spéciale ne nécessite pas un vote des copropriétaires, mais implique simplement d'organiser une présentation pour présenter la situation et répondre aux questions.

15 -  Résiliation d'un bail

L'article 1079 a toujours donné le droit au syndicat de solliciter la résiliation d'un bail d'un appartement auprès du Tribunal administratif du logement, qu'il y ait ou non accord de la part du locateur. La modification apportée à cet article élargit ce droit pour les prêts à usage, par opposition aux baux.

16- Accès aux plans et devis

L'article 1083.1 représente une nouveauté qui établit un lien entre le syndicat et les intervenants lors de la construction initiale de l'immeuble, par exemple : les architectes et les ingénieurs du projet.

Depuis le 10 janvier 2020, le syndicat a désormais la possibilité d'exiger de ces professionnels la remise des plans et des devis de l'immeuble, moyennant les frais appropriés, sans craindre d'être refusé  par le fait que le syndicat « n'est pas le client ».

17- Retrait d'un administrateur pour frais de condo impayés

Pour apporter davantage de clarté, l'article 1086 a été modifié en précisant que le défaut de paiement des frais de condo pendant plus de trois mois constitue désormais une raison d'inéligibilité et d'incapacité à occuper le poste d'administrateur. Or, une personne dans cette situation ne peut pas être élue administrateur, et si elle occupe déjà ce poste, elle cesse de l'être.
Cela permet au syndicat de remplacer l'administrateur jusqu'à la prochaine assemblée. Si l'administrateur en question règle ses frais impayés, il ne redevient pas automatiquement administrateur et doit se présenter à nouveau pour être élu.

18- Partage des procès-verbaux
‍
L'article 1086.1 impose au conseil d'administration l'obligation de communiquer à tous les copropriétaires le procès-verbal d'une réunion du conseil, dans les 30 jours suivant ladite réunion.  

19- Annulation ou modification d'une décision

L'article 1086.2 est une disposition qui protège en cas d'abus de la part du syndicat. Il offre la possibilité de contester une décision du conseil d'administration.  Cela permet à un copropriétaire  (ou même à l'un des administrateurs) de demander au tribunal d'annuler une décision prise lors d'une réunion du conseil d'administration.

20- Le droit au recours à la Cour par le syndicat

L'article 1086.3 aborde les conflits pouvant surgir au sein du conseil d'administration : l'incapacité de prendre des décisions, la difficulté à atteindre le quorum, ou encore le refus systématique ou l'opposition de certains administrateurs. Face à de telles situations, il est désormais possible de recourir à la Cour dans des circonstances que l'on pourrait qualifier d'urgentes, étant donné les délais serrés auxquels le conseil doit se conformer. Le tribunal pourrait émettre toute ordonnance qu'il juge appropriée compte tenu des circonstances.

21- Administrateur provisoire

L'article 1086.4 autorise à substituer l'ensemble du conseil d'administration du syndicat par un administrateur provisoire, en établissant les limites de ses pouvoirs.

22- Quorum
‍
L'article 1089 traite du quorum lors des assemblées. L'ajout en question réside dans l'exigence d'avoir plus de 50% des voix en permanence pour soumettre au vote une décision relevant de l'article 1097 du Code civil du Québec (c'est-à-dire celles nécessitant 75% des voix de la salle), même lors d'une assemblée de rattrapage.

En d'autres termes, il reste possible de tenir des assemblées de rattrapage avec moins de 50% des voix, mais dans ces cas-là, il sera impossible de prendre une décision relevant de l'article 1097 du C.c.Q.

23- Nombre de voix des copropriétaires

L'article 1090 clarifie si deux copropriétaires qui partageant une même fraction ont l'exemption de devoir signer une procuration pour l'assemblée des copropriétaires si l'un d'eux était absent. La réponse à cette question est maintenant claire : c'est oui. Cependant, cette présomption de représentation ne s'appliquera pas automatiquement si l'absent a expressément déclaré par écrit qu'il ne souhaite pas être représenté ou s'il a choisi d'être représenté par une autre personne.

24 - Retrait du droit de vote lorsqu'un copropriétaire est en défaut

L'article 1094 stipule que le copropriétaire qui est en défaut de paiement depuis plus de trois mois perd son droit de vote à l'assemblée, mais a la possibilité de le retrouver en effectuant le paiement intégral de ses arriérés.

25- Décision du syndicat
‍
L'article 1096 précise simplement que la modification d'un règlement d'immeuble doit être approuvée par une majorité absolue des voix des copropriétaires présents et représentés lors de l'assemblée, communément désignée sous le terme « 50% ».

26- Double majorité

‍Les votes à double majorité doivent maintenant obtenir 75% des voix présentes ou représentées à l'Assemblée, par opposition à 75% de l'ensemble des voix de la copropriété.

27- Procès-verbal

Les conseils d'administration doivent désormais partager les procès-verbaux des réunions ainsi que les résolutions adoptées dans les 30 jours suivant la réunion ou l'adoption de la résolution.

De plus, les procès-verbaux des Assemblées doivent être partagés aux copropriétaires dans les 30 jours suivant la tenue d'une Assemblée.

28- Annulation judiciaire d'une décision

L'article 1103 subit une légère modification en ajoutant la possibilité de demander « exceptionnellement la modification »d'une décision. Le délai pour déposer une contestation est également passer de 60 à 90 jours à compter de la date de l'assemblée.

29- Obligation du promoteur immobilier

Dans les 30 jours après la formation du syndicat lors d'une Assemblée Extraordinaire, le promoteur immobilier est tenu de fournir au syndicat le carnet d'entretien, la première étude de fonds de prévoyance et d'autres documents pertinents (cette disposition n'est pas encore en vigueur).
Celui-ci devra aussi fournir les plans et devis qui incluent les modifications substantielles apportées en cours de construction.


30- Contrat préliminaire

L'article 1787 apporte un changement significatif dans le secteur de l'achat de condos neufs. La note d'information qui doit être incluse avec le contrat préliminaire (promesse d'achat) devient désormais une exigence pour tous les projets de copropriété, et non plus uniquement pour les projets comprenant 10 unités ou plus. Cette note d'information doit comporter plusieurs informations écrites concernant le projet.

L'article 1785 est modifié pour donner le droit de rétractation d'une promesse d'achat. Auparavant, un acheteur qui signait une promesse d'achat pour un condo pouvait annuler cet engagement dans les 10 jours suivant la signature du contrat préliminaire. Désormais, il peut également se rétracter tant qu'il n'a pas reçu la note d'information, ou même dans les 10 jours suivant sa réception.

31- Budget prévisionnel et remboursement par le promoteur

Désormais, il est stipulé que la contribution au fonds de prévoyance dans le budget doit correspondre à celle recommandée par l'étude de fonds de prévoyance, ou à défaut, être de 0,5% de la valeur de reconstruction. Cette mesure vise principalement à encourager les promoteurs à obtenir rapidement cette étude, même lorsque rien n'a encore été construit, ce qui peut s'avérer complexe.

La modification introduit également une sanction à l'égard des promoteurs qui sous-estimeraient délibérément les dépenses de la copropriété. Si les dépenses pour la première année suivant la transition dépassent de plus de 10% celles prévues dans le budget initial, une sanction est appliquée : le promoteur doit rembourser au syndicat la différence.

32- Protection et remise de l'acompte

L'article 1791.1 oblige de garantir la protection intégrale de l'acompte versé par un acheteur au promoteur. De plus, il est stipulé que l'acompte doit être restitué si la fraction de propriété n'est pas remise à la date convenue de livraison fixée entre les parties.
‍

La Loi 16 a été approuvée en décembre 2019 et la majorité des modifications relatives à la copropriété en copropriété divise sont entrées en vigueur le 10 janvier 2020. Cependant, certaines dispositions spécifiques, telles que celles concernant l'étude de fonds de prévoyance, le carnet d'entretien et l'attestation du syndicat sur l'état de la copropriété, seront mises en vigueur ultérieurement, suite à l'adoption d'un règlement. Ces dispositions spécifiques devraient prendre effet dans un délai de 3 ans après l'adoption du règlement, lequel est prévu pour l'automne 2023.

Nouveautés février 2024 : La récente loi 31 sur la copropriété au Québec, approuvée en février 2024, modifie les articles 1070.2 et 1071 du Code civil afin de renforcer la gestion des immeubles en copropriété. Ces changements ont des répercussions significatives sur le budget des copropriétés. D'une part, le gouvernement est autorisé à établir des normes au niveau du carnet d’entretien, adaptées à chaque immeuble. D'autre part, la fréquence des études du fonds de prévoyance sera désormais déterminée en fonction des caractéristiques spécifiques de chaque immeuble.

Non, le règlement issu de la Loi 16 n'a pas encore été présenté ni approuvé. Bien que le Ministère de l'Habitation avait initialement prévu de l'adopter en 2022, cela ne s'est pas matérialisé encore. Selon les informations les plus récentes, le Ministère envisage de le faire en 2024.

La Loi 16 introduit diverses nouveautés importantes qui concernent le fonds de prévoyance :

1- La Loi 16 permet au conseil d'administration de prendre la décision d'utiliser les fonds de prévoyance. Par conséquent, il n'est pas nécessaire de soumettre cette décision au vote lors de l'assemblée générale.

2- Elle permet au syndicat de placer une partie du fonds de prévoyance dans des placements à capital garanti (CPG) mais exige que le fonds demeure partiellement liquide.

3- Elle impose qu'une étude de fonds de prévoyance soit réalisée tous les cinq ans par un professionnel membre d'un ordre professionnel.

4- Elle stipule que les montants à verser au fonds de prévoyance doivent être fixés sur la base des recommandations de l'étude de fonds de prévoyance.

5- Elle exige que, pour les nouvelles copropriétés, les promoteurs immobiliers fournissent la première étude de fonds de prévoyance.

6- Elle spécifie que, jusqu'à l'obtention d'une étude de fonds de prévoyance, le promoteur immobilier doit consacrer 0,5% de la valeur de reconstruction de l'immeuble comme contribution annuelle au fonds de prévoyance dans son budget prévisionnel.

7- Elle prévoit que l'étude de fonds de prévoyance doit être déposée au registre de copropriété, pour une meilleure transparence et accessibilité des informations.

Pour les copropriétés existantes, la Loi 16 stipule qu'une première étude de fonds de prévoyance doit être réalisée, mais la date limite pour cette exigence demeure indéterminée. Cette incertitude découle du fait que la Loi 16 exige d'abord l'adoption d'un règlement. Une fois ce règlement adopté, les copropriétés auront trois ans pour effectuer leur première étude de fonds de prévoyance.

On anticipe que ce règlement sera approuvé en 2024, ce qui laisserait jusqu'en 2027 pour accomplir cette première étape.

La Loi 16 stipule que seuls des professionnels, c'est-à-dire des individus membres d'un ordre professionnel reconnu en vertu du Code des professions, seront autorisés à réaliser des études de fonds de prévoyance pour les syndicats de copropriété.

Les ordres professionnels dont les membres seront habilités à mener ces études seront établis par le règlement qui découlera de la Loi 16, dont l'adoption est prévue en 2024.

À l'heure actuelle, les professionnels qui exercent cette fonction incluent généralement les technologues professionnels membres de l'Ordre des technologues professionnels du Québec (OTPQ), les ingénieurs membres de l'Ordre des ingénieurs du Québec (OIQ) ainsi que les architectes membres de l'Ordre des architectes du Québec (OAQ).

Le registre de copropriété est composé de diverses informations et documents relatifs à l'immeuble et au syndicat de copropriétés.

Voici ce qui est généralement inclus dans le registre de copropriété selon le projet de loi 16 :

1- Noms et adresses des copropriétaires: Les coordonnées des copropriétaires, y compris leurs adresses postales, sont consignées.
‍
2- Procès-verbaux des assemblées: Les comptes rendus écrits des assemblées de copropriétaires et du conseil d'administration sont enregistrés dans le registre. Ces procès-verbaux décrivent les décisions prises, les discussions et les résolutions adoptées lors de ces réunions.
‍
3- Résolutions écrites: Les résolutions votées et adoptées par les copropriétaires en dehors des assemblées sont documentées dans le registre.
‍
4- Règlement de l'immeuble et ses modifications: Le règlement de copropriété, qui établit les règles et les obligations des copropriétaires, ainsi que toute modification apportée à ce règlement, sont consignés dans le registre.

5- États financiers: Les états financiers du syndicat de copropriétaires, comprenant les dépenses, les revenus, les budgets et les réserves, sont enregistrés dans le registre. Cela permet aux copropriétaires de suivre les finances de l'immeuble.

6- Déclaration de copropriété: La déclaration de copropriété, qui énonce les droits et les obligations de chaque copropriétaire ainsi que les règles de gestion de la copropriété, est incluse dans le registre.

7. Contrats du syndicat: Les copies des contrats auxquels le syndicat de copropriétaires est partie, tels que les contrats d'entretien, de gestion, de services publics, etc., sont conservées dans le registre.

8- Plan cadastral et plans de l'immeuble : Une copie du plan cadastral, qui montre la disposition des lots et des parties communes, est insérée dans le registre. De plus, les plans et devis de l'immeuble bâti ainsi que les certificats de localisation sont inclus s'ils sont disponibles.

9- Carnet d'entretien : Le carnet d'entretien de l'immeuble, contenant des informations sur les équipements, les entretiens réalisés et à venir, doit être consigné au registre.

10- Étude du fonds de prévoyance : L'étude du fonds de prévoyance, qui évalue les coûts futurs d'entretien et de réparation de l'immeuble, est incluse dans le registre.

11- Description des parties privatives : Une description des parties privatives de chaque lot de copropriété est enregistrée.

12- Autres documents et renseignements : Tout autre document ou renseignement relatif à l'immeuble et au syndicat, ainsi que ceux prévus par les règlements gouvernementaux, peuvent être inclus dans le registre.

L'objectif principal du registre de copropriété est de fournir une documentation complète et transparente pour que les copropriétaires puissent prendre des décisions éclairées et participer efficacement à la gestion de leur immeuble en copropriété.