De nouvelles obligations pour les propriétaires de condo

Historiquement popularisé en France, ce n’est qu’au début des années 80 que nous voyons les immeubles de copropriétés s’établir massivement au Québec. Effectivement, la copropriété divise (plusieurs cadastres) et indivise (un cadastre commun) ont entrepris une campagne de séduction au Québec depuis plusieurs années et nous pouvons clairement ressentir les répercussions de ce mouvement de construction massif.

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Paris, France

Que vous soyez de ceux qui optent pour ce type d’habitation pour des raisons de localisation, pour son prix relativement abordable ou même pour les commodités et services qui y sont offerts, ce mode de vie a clairement ses avantages! Mais rappelons le, acheter un condo n’est pas comme acheter un maison, un terrain ou un duplex. Même si vous êtes propriétaire de votre propre fraction unitaire, vous êtes aussi copropriétaire de l’ensemble de l’immeuble avec d’autres copropriétaires.

Lorsque vous achetez un condo, vous acceptez et vous vous engagez à :

• Partager l’immeuble avec les autres copropriétaires ;
• Respecter les règlements établis qui visent principalement à assurer le bon voisinage et la qualité du bâtiment ;
• Assumer votre part des frais pour l’entretien et la réparation de l’immeuble selon les décisions prises par le syndicat de copropriété ;
• Volontairement vous impliquer dans la gestion et le maintien de l’immeuble ;
• Vous conformer aux obligations régie par le Code Civil du Québec ainsi que plusieurs lois relativement à la sécurité des bâtiments.

Bien que c’est le rôle du syndicat de copropriété de voir à la saine gestion, au fonctionnement de l’immeuble et au respect des règlements, c’est aussi votre responsabilité personnelle en tant que propriétaire, de veiller à ce que la direction réponde aux besoins uniques de votre bâtiment et aux obligations du marché. En tant que copropriétaire, une fois par an, vous avez la chance de voter pour un comité exécutif qui représentera l’ensemble de la copropriété pour un mandat donné. Durant ce mandat, le Syndicat doit établir les paramètres de conservation de la qualité de l’immeuble pour en assurer le maintien de la valeur de votre investissement dans le temps.

'' Ce n’est d’ailleurs pas ce que vous espérez ? Une croissance de la valeur de votre propriété au fil des ans. ''

Avant d’acheter, un acheteur potentiel voudra s’informer sur la santé globale du bâtiment. Pour ce faire, ceux-ci voudront mettre leur main sur divers documents pertinents tels que :

• La déclaration de copropriété, un document notarié qui contient, entre autres, les conditions d’utilisation et la description des parties communes, la délimitation des parties privatives et des aires offrant une servitude de passage ;
• Toutes documentations relativement aux règlements de l’immeuble (par exemple des règlements contre la location court terme de type AirBNB ou des règles interdisant l’usage de cannabis) ;
• Les procès-verbaux des trois (3) dernières années ;
• Tous les documents financiers passant des États Financiers audités ou compilés aux budgets prévisionnels qui permettent une meilleure vision des travaux à venir ;
• Les renseignements sur les travaux d’entretien, car pour apprécier la situation financière de l’immeuble, il faut aussi tenir compte des travaux réalisés et ceux qui seront à prévoir ;
• Les expertises soulevant les travaux majeurs projetés pour la copropriété (maçonnerie Loi 122, étude de fond de prévoyance, expertise de toiture, etc) ;
• Le fond de prévoyance suffisamment renfloué selon les travaux projetés ;
• La constitution d’un fond d’auto-assurance afin de couvrir les franchises imposées dans la police d’assurance.

Sans ces documents à porter de la main, vous risquez de perdre la confiance de l’acheteur potentiel, la crédibilité que votre immeuble est bien géré ou même laisser croire que vous cherchez à camoufler certaines dépenses de réfections majeures.

Si l’immobilier demeure un investissement qui rapporte à long terme, on a tout intérêt à choisir un endroit où la gestion est structurée et qu’une vision commune des dépenses requises pour la conservation et la pérennité de l’immeuble soit partagé.

D’ailleurs, pour contrer les nombreux problèmes affectant la gestion de copropriété, le gouvernement libéral a déposé un projet de loi (401) visant à encadrer ses activités pour protéger les intérêts de ses propriétaires.

Ce nouveau projet de loi oblige entre autres les syndicats de tenir un carnet d'entretien à jour et d'établir les cotisations au fonds de prévoyance en fonction d'une étude sur les réparations nécessaires au fil des ans. Le projet de loi comporte également des dispositions pour mettre en place un registre dans lequel seront décrites en détail les parties privatives, soit les portions intérieure des condos. Ces unités de référence devront être déposées au registre pour répertorier les améliorations locatives. Ce document doit prévoir une énumération suffisamment précise des parties privatives, afin que les améliorations qui y ont été apportées par les copropriétaires soient identifiables. Les syndicats de copropriété ont jusqu’au 13 juin 2020 pour déposer cette information, sans quoi les unités seront réputées sans améliorations.

Encore aujourd’hui, ceux qui assument la responsabilité de gérer les immeubles en copropriétés divises ne sont tenus à aucun encadrement professionnel ni tenus de participer à des formations de quelconque nature. Or, en tant que propriétaire, vous devez vous assurer que votre syndicat ou votre gestionnaire mets à votre disposition des preuves concrètes révélant une gestion des plus optimale dans l’intérêt de votre communauté.